あなたの不動産売却は消費税がかかる？かからない？

不動産を売却する際に、消費税がかかるのかを気にされる方は大変多いです。
何故なら、不動産売却は金額が大きいので、課税されるかどうかで、数百万単位で得られる金額が変わってくる場合も有ります。
「自分の不動産に消費税がかかるかどうかを判断したい」という方のために、今回は、不動産売却における消費税について解説させて頂きます。

事業者でない個人の不動産売買に消費税はかからない

消費税とは、「国内で事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、資産の貸付け及び役務の提供」について課せられる税金です。
そのため、事業者でない個人の不動産売却に消費税はかからず、納税の義務もありません。
ここで言う事業者とは、対価を得る事を目的として、繰り返し取引を行っている個人又は法人をいいます。

消費税の納税義務が発生する条件

不動産売却を行う主体が特定の条件に当てはまる場合、事業者として国に消費税を納める義務が発生します。
不動産の売却の主体を個人の場合・法人の場合に分けて、「課税事業者」「免税事業者」の条件を確認していきましょう。

《個人の場合》
不動産売却を行う主体者が課税対象者となるのは、以下の条件を満たしているケースです。

・個人事業主の場合、前々年の課税売上高が1,000万を超えている、あるいは前年の
　1～6月の課税売上高及び給料が1000万円を超えている
・サラリーマンの場合、前々年の副業での課税売上高が1,000万を超えている、あるいは前年の
　1～6月の副業での課税売上高が1000万円を超えている。

この条件に当てはまらない場合には、消費税納税の義務はありません。
当てはまる場合でも、居住用住宅の売却・土地のみの売却ならば課税対象の取引ではないので、消費税はかかりません。
投資用不動産の売却の場合、不動産の建物部分にのみ消費税がかかりますが、上記に当てはまらないならば納税義務はありません。

《法人の場合》
一方不動産売却の主体が法人の場合、以下の条件を満たすと課税事業者になります。

・前々事業年度の売上高、あるいは前事業年度開始の日以後半年間の課税売上高が1000万円
　を超えている
・会社の設立一期目・二期目の場合は、資本金が1000万円以上

この条件に当てはまらない場合には、消費税納税の義務はありません。
なお、売却した不動産が居住用の不動産であった場合でも、利益を得る目的で設立されているという法人の性質上、事業用の不動産とみなされ、消費税の課税対象となります。

不動産売却で消費税がかかるもの

自宅や別荘などの居住用物件は課税対象外のものなので、消費税の納税義務があっても、売却額に消費税がかかることはありません。
しかし、不動産以外の手数料などの部分には消費税がかかります。
不動産売却で消費税がかかるもの・サービスは、

・事業用不動産の建物部分
・不動産会社に支払う仲介手数料
・ローンの一括繰り上げ返済にかかる手数料
・司法書士に支払う報酬

になります。
以下で一つずつの項目について説明いたします。

【事業用不動産の建物部分】
自宅・別荘などの居住用不動産の売買に消費税はかかりませんが、投資用マンションなどの収益目的の不動産（事業用不動産）には消費税がかかります。
不動産は、土地と建物の２つから成っています。
そのうち、消費税が課せられるのは建物部分にのみと定められています。
これは、「土地は消費されてなくなるものではなく、消費税の性格上適さない」
として課税対象から除外されているためです。
このような定めから、土地のみの不動産売買においては消費税がかからないことになります。
ただし、土地を駐車場や地下車庫等にしている場合には、土地ではなく設備と評価されるため消費税の課税対象になります。

【不動産会社に支払う仲介手数料】
不動産会社が不動産売買の仲介を行うことは「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、資産の貸付け及び役務の提供」にあてはまるので、課税対象となります。
不動産会社の仲介手数料は法律で上限が決まっており、取り扱う不動産の売買価格に応じて以下のように定められています。

《不動産の売買価格》 　　　　　　　《仲介手数料》
200万円以下 　　　　　 　　　　売買価格×5% + 消費税
200万円～400万円以下　　　　　売買価格×4% + 消費税
400万円以上 　　　　　　　　　 売買価格×3% + 消費税

仲介手数料は『売買価格の総額×対応する仲介手数料の率×消費税率』では計算できません。
不動産の売買価格（税抜）を200万円以下の部分、200~400万円以下の部分、400万円以上の部分の3つに分けて、それぞれに対応する仲介手数料の率をかけてそれらを合計し、そこに消費税率をかけるのが正しい計算になります。

【ローンの一括繰上げ返済にかかる手数料】
不動産を購入する際にローンを組んでおり、売却時にそのローンの残債がある場合は、ローンの残債を全て返済する「一括繰り上げ返済」を行う必要があります。
その際に「一括繰上げ返済手数料」がかかり、この手数料には消費税がかかります。
一括繰り上げにかかる手数料は、銀行によって異なります。

【司法書士に支払う報酬】
売却する不動産にローンを利用している場合、銀行が住宅に抵当権を設定しています。
売却をするときは、ローン完済のタイミングで、この抵当権の抹消登記をする必要があります。
この手続きを司法書士に依頼すると、司法書士に支払う報酬金額に消費税がかかります。

まとめ

不動産の売却には、さまざまな諸費用が発生するので、どうしても大きなお金がかかります。
不動産売却にかかる支出を少しでも抑えるためには、売却時にかかる消費税を正しく理解して、試算を行うことが大切です。
ただし、なかには個人で所有はしているものの、事務所として利用していた場合や、テナント物件として使われていたものもあります。
そういった、自分で判断することが難しいケースもありますので、税金まわりのことも加味しながら、依頼者にとって最もメリットのある方法を提示してくれる不動産会社や税理士を探しましょう。

最後に

「自分の計算・判断で本当に誤っていないだろうか……」
と税金について不安に思われる方も多いです。
お悩みやご相談・売却後の税などにご不安がある方は、まずはPLANINVESTにお気軽にお問い合わせ下さい。
些細なことでもご相談お待ちしております。