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2019.11.28

『中古ワンルームマンション』の価格について

不動産投資ノウハウ管理
『中古ワンルームマンション』の価格について

投資用ワンルームマンションの販売価格は、どのような方法で決めるかご存知でしょうか?価格査定方法には、「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」などがあり、それらを用いり投資用マンションの価格を決めています。それぞれどのような査定方法なのか、順を追ってご説明いたします。

原価法について

原価法とは、価格における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法のことです。対象物件が建物やその敷地である場合において、再調達原価の把握、減価修正を適切に行うことができる際に有効とされています。

取引事例比較法について

近隣における過去の多数の不動産事例をベースとし、不動産価格を算出する評価方法です。ただし、周辺に同じような事例がない場合は、価格の算出が難しくなるデメリットがあります。また、インフレ時には過去の取引事例が安いため評価が厳しく、デフレ時には過去の価格が高いため物件評価が出る傾向があります。

収益還元法について

収益還元法とは、物件が将来生み出す収益力に基づいて不動産の価格を決定する方法です。この査定では、物件の生み出す収益力が高ければ不動産価格も高くなり、収益力が低ければ物件の価格も安くなることがわかります。収益力に着目して価格を決定するので、収益不動産の価格査定によく用いられます。従来の売買による平均的な価格ではなく、不動産の収益性を価値化する手法です。また、収益還元法が投資物件の査定算出方法に一番適しています。

収益還元法がワンルームマンションの査定方法でベストな理由

収益還元法は、原価法や取引事例比較法に比べると合理性が高いと言われています。なぜなら、収益還元法で適正な家賃設定や管理コストが導き出されることことにより、初めて適正なマンションの販売価格も算出されるからです。 収益還元法は、入居者を見込める相場の家賃から適正な販売価格を導き出すことが可能なので、現在多くの金融機関が採択しています。

その仕組み

まず、新規で投資用マンションの案件が持ち上がる際、金融機関では、どのようなプロセスを踏んでローンの販売価格を算出するのかについて確認します。最初に、周辺地域の同じようなレベルの物件をピックアップし、家賃相場を調べます。次に、その家賃相場から管理費・修繕積立金等を差し引いて年間の賃料を算出します。そして、年間の賃料を評価利回りで割り戻します。現在、投資用マンションのローンを取り扱う主な銀行の評価利回りは、築浅で5%前後です。以上のことを想定し、仮に年間の賃料収入100万円の場合、『 1,000,000÷5%=20,000,000 』となり、この2,000万が物件の販売価格となります。この算出方法が『収益還元法』です。

しっかりとした査定には、総費用を把握しなければなりません。総費用とは、その物件を運用するためにかかる経費のことで、維持管理費、修繕費、公租公課(固定資産税等)、損害保険料等です。総経費が不明な場合は、年間賃料収入に対して、10~20%を目安として計算するのが一般的だとされています。

まとめ

投資物件の価格査定方法で収益還元法がベストな理由がお分かりいただけましたでしょうか?築20年など、築年数が同じマンションだとしても、立地・管理状態・メンテナンス状況・賃料・管理費・修繕積立金によって価格は変わります。例として、隣のお部屋が2,000万円で売れたから同じ金額くらいで売却できると皆さん思いがちですが、収支が1,000円異なるだけで価格が30~40万円異なるのが現状ですので注意が必要です。駅近で物件が多い地域と郊外の物件が少ないエリアでは、評価利回りは異なりますので、経験豊富な不動産会社にお任せする必要がございます。

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