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2021.10.04

区分マンション投資の営業に潜むリスクとは!?

不動産投資ノウハウ不動産購入物件売却
区分マンション投資の営業に潜むリスクとは!?

不動産投資を始めるに当たり、比較的手が出しやすい区分マンション投資。マンションを購入するに当たり、不動産業者を介して購入する方がほとんどですが、熟練の営業トークにより隠れているデメリットやリスクが見えなくなってしまう方がたくさんいらっしゃいます。今回はよくあるセールストークの中でも、特に注意したほうが良い3つのキーワードとその隠れたリスクについて考えていきたいと思います。

年金の代わりに

金融庁の発表から「定年後年金だけで生活していくには毎月5万円足りない」という計算が発表されたことに端を発した【老後2000万円問題】によって、貯蓄を増やさなければという焦燥感に駆られている方が多くいらっしゃいます。
そのため、働けるうちにしっかりと資産形成をしなければと考える方が多くいらっしゃるのですが、ここに落とし穴があるのです。
確かに安定して賃貸経営が出来るような立地や建物であれば安定した年金代わりとなるかもしれません。
ただ、実際は毎月マイナス収支で、30-40年経ち、ローンを完済したときには周りの建物と比べ設備も古くなってしまったボロボロの建物だけが残ってしまった、というのも珍しくないのです。
年金をもらう年になってもローン返済を続け、毎月赤字なんていうことになってしまったら本当に大変です。

生命保険の代替商品として

不動産投資の場合、一般的には融資を受けてローンを組むことになり、ローン契約時には、「団体信用生命保険(団信)」というものに加入をすることが多いです。
団体信用生命保険というのは、簡単に言えばローンの借主が死亡した際に返済義務がなくなるという保険です。
「不動産投資が生命保険の代わりになる」というのは、融資の際にこの団体信用生命保険に加入する為です。
中にはガン保険付きのもあり、ガンと診断されればその時点で残債が無くなるものもあります。
これだけを見ると保険と比較して買うのも悪くないな‥と思われるかもしれません。
しかし中には、保険と比較させるだけで最初から月々の収支は赤字になり、売却しようにも高く買わされていたため立ち行かず、当初の想定と大きく変わってしまったということも少なくありません。
あくまで保険的効果は副次的なもので、なにかあったときのためです。
本当にいい商品であれば保険効果をアピールしなくても売れるものです。
保険商品との比較だけをして購入を勧めてくるセールスにはお気を付けください。

節税対策の一環として

物件を購入するときに初年度の高い節税効果がずっと続くと思い込み、不動産投資を始めるパターンは危険です。
例えば、サラリーマンがワンルームマンション投資を始めたとすると、勤務先から得られる「給与所得」と、購入したワンルームから得られる「不動産所得」を得ることになります。
この2つを合算する際に不動産所得が赤字だった場合、確定申告で給与所得から不動産所得の赤字分を差し引くことができます。
ワンルームマンション投資の初年度の節税効果は購入諸経費や不動産取得税も算入されるため「数十万」に及びます。その節税効果が生涯にわたって続くと勘違いしてしまうのです。
実際多くの方がそのように勘違いして購入を決めています。収支が初年度から変わらないシミュレーションを見たときには特に注意が必要かもしれません。
2年目からは黒字になり、逆に収める税金が増えているケースや、中には節税効果以上に赤字がでてしまっているケースもあり、これでは本末転倒です。


上記の動機で投資に踏み切った方の中には「今は収支が悪くても(マイナスでも)仕方がないし、それでもいい」と考えてしまう方もいらっしゃるかもしれませんね。
しかし不動産投資において、今マイナスのものが将来プラスに反転するということは殆ど無いということを理解しなければなりません。
株式投資や仮想通貨等と違い、ローリスクな現物投資では一発逆転の機会は少ないのです。

まとめ

不動産投資は不労所得の定番であり、憧れを抱く人も多いですが、安定した利益を確保できるようになるには、どうしても時間がかかります。
しかし、リスクに対する対策は決して難しいものではありません。
知識と経験を積めばほとんどの人が不動産投資で、しっかりと利益を上げられるようになると思います。
そして、不動産投資においてもっとも重要な目的とは、その名の通り投資であり、投入したキャッシュを回収できる見通しや資金計画ありきで始めるべきです。
ですから今回例として挙げた【年金の代わりに】【節税対策の一環として】【生命保険の代替商品として】をメインの動機としては投資を始めないという一貫性をもって不動産投資に向き合っていれば、失敗の可能性はグッと低くなるのではないでしょうか。

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