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2019.12.05

失敗!?新築ワンルームマンション投資

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失敗!?新築ワンルームマンション投資

今後、あなたや、あなたの家族や知人などに、不動産会社から「ワンルームマンションに投資してみませんか?」といった売り込みがあるかもしれません。ほとんどの売り込みは「新築ワンルームマンション」への投資です。そして、以下のようなセールストークで売り込んできます。「節税になる」「生命保険代わり」「年金の足しになる」「長期の家賃保証で安心」etc.. しかし、業者のセールストークは実際のところ、投資家にとって非常に不利な内容であり、結局は投資に失敗してしまうことがほとんどです。ですから、新築ワンルームへの投資は手を出すべきではありません。ところが、そこを業者は言葉巧みに売り込んできます。そこで、セールストークに負けないようにするためにも、新築ワンルームが失敗する具体的な理由をきちんと理解しましょう。また、新築ワンルームへの投資が失敗する具体的な理由を理解できれば、どういった投資なら失敗しないか?などの知識や、自分なりの判断基準を持てるようになります。そうすれば、あなたに合った代替の投資先を見つけやすくなるでしょう。

なぜ新築ワンルーム投資に手を出してはいけないのか?

結論から申しますと、ほとんどの新築ワンルーム投資は「業者が儲かる」だけで、投資家には不利な内容になっています。その具体的な内容は後述いたしますが、 実は「成功事例がない」というのが、新築ワンルーム投資における現実です。私も様々な投資家さんにお会いしてきましたが、新築ワンルーム投資で成功している方をほとんど見たことがありません。一方、業者のセールストークを信じて投資したものの、「大損した!」という話はとてもよく聞きます。中には、訴訟問題に発展しているケースもあります。 ではなぜ、新築ワンルーム投資は、投資家に不利なのでしょうか?

新築ワンルームへの投資で業者の言う「メリット」は、実は「デメリット」

新築ワンルームへの投資を勧めてくる業者は、様々なメリットを強調してきます。そうしたメリットは「真っ赤なウソ」ではないものの、実際にはほとんどメリットがありません。むしろ「デメリット」といっても良いでしょう。ここではまず、業者がよく強調する「節税効果」や「生命保険の代わりになる」「年金の足しになる」という話が本当なのかについてお伝えしたいと思います。

節税効果は本当にあるのか?

業者のいう「節税効果」は、主に二種類あります。それは、「減価償却による節税効果」と「所得税・住民税の節税効果」です。減価償却による節税効果は確かにあります。しかし、金額的にはそれほど大きくありません。なぜなら建物の価格は高いものの、例えばRC物件ですと耐用年数(償却期間)は47年に及ぶからです。よって、節税できる額は年間で数十万円程度と大きなインパクトはありません。 むしろ、数十万円の節税のためにローンを組んで 高いワンルームマンションを購入するのは、 とてもリスクの高い投資ではないでしょうか?

所得税や住民税の節税効果についてはまず、所得税・住民税は、所得(儲け)に対して、所定の税率が課税されます。 よって、所得税・住民税が減るということは、所得が減っているということです。 言い換えれば、投資して所得税・住民税が減るのは 「赤字を出しているから」ということです。 1億円くらいの所得がある方でしたら、 赤字を出すことで大きな節税となり、 手元に残るキャッシュがプラスになることもあります。 しかし、サラリーマンの方がワンルームに投資し赤字になるということは、 「会社からもらった給料を食いつぶしている」ことに他なりません。 本来、投資は所得を増やすことが目的です。 ですから、節税のために赤字を出して給料を食いつぶすのは 「本末転倒」ではないでしょうか?

生命保険の代わりや、年金の足しになるか?

新築ワンルームマンションへの投資は、 「生命保険の代わりになります」「老後の年金の足しになりますよ」 と売り込む業者もいます。 でも、果たして本当なのでしょうか? 生命保険の代わりや、年金の足しにするためには、 「ワンルームマンションからの収益がプラスになること」が必須条件となります。 具体的には、税金や諸経費を払っても家賃収入(キャッシュフロー)がプラスになる、 あるいは物件の売却益がプラスになることです。 しかし、実際はどうなのでしょうか? 業者は「これだけキャッシュフローがプラスになります!」と言うものの、 実際には税金を払うとマイナスになることが少なくありません。 また、新築ワンルームはそもそも「割高」で販売されているため、 買った時点で既に大きな含み損を抱えてしまいます。 ですから、売却益も望めません。 加えて、冒頭でもお伝えしましたように、 新築ワンルーム投資のほとんどは業者が儲かるだけで、実際に成功している投資家もほとんどいません。ごくごく少数ながら、良識のある業者もいるかもしれませんが、大損する確率が高い投資と言えるでしょう。

新築ワンルームマンションはそもそも割高

新築ワンルームマンションは、土地の仕入れ、開発、 マンション建設、営業・販売を全て業者が一括して行います。 そのため、各工程の中間マージンや、営業費用がかなり上乗せされています。 例えば、都内で2000万〜3000万円で販売されている新築区分ワンルームも、 実際の評価額は1000万〜2000万円となります。 このように新築ワンルームは、買った時点で1000万円程度の含み損を抱えるため、 非常にリスクの高い投資となります。

「これだけのキャッシュフローが出ます」にはご用心!

新築区分ワンルームのよくある売り文句として、以下のようなものがあります。 「月々8万円の家賃収入で、ローン返済が7.5万円です。 金利1%の35年ローンが組めるので、毎月5000円の不労所得が手に入ります。 そして、ローン返済後は賃料が全て不労所得になります。」 上記は一見すると、幾らかプラスになるように思えますが、 実は税金を払うとマイナスになってしまう内容なのです。 仮にローン返済7.5万円のうち、元本が4万円とします。 ローンで経費と認められるのは金利だけですので、 返済額7.5万円から元本4万円を差し引いた、金利分3.5万円が経費となります。 つまり、家賃8万円から金利(経費)3.5万円を差し引いた、 4.5万円が「儲け」として課税対象になります。 仮に税率30%としますと、納税額は1.35万円となります。 結果、 「家賃8万円 − 返済7.5万円 − 納税額1.35万円 」を計算しますと、 8500円の赤字となってしまいます。 このように、業者の「これだけキャッシュフローが出ます!」という話は鵜呑みにできません。 実際に投資する場合は、税引き後に幾ら残るかを考慮する必要があります。

家賃保証はあてにできない

新築ワンルームを勧める業者は、 「35年家賃保証があるから大丈夫です」というセールストークもしてきます。 つまり空室が出ても、35年は業者が家賃分を保証すると言うのですが、 本当にそうなのでしょうか? 理屈で考えた場合、まず業者が35年も事業を続けられるかどうかは分かりません。 また、35年もまじめに家賃を保証していたら、どう頑張っても儲からないはずです。 実際、大半の業者は空室が続くなど、 都合が悪くなると色々と理由をつけて保証賃料の値下げを要求してきます。 また、値下げに応じないと否応なしに契約が解除され、家賃が支払われなくなります。 こうしたこともあり、「話が違うじゃないか!」と投資家が訴訟を起こす事例も増えています。 いずれにしても、家賃保証は全くあてにならないというのが現実です

まとめ

このように新築ワンルームマンションへの投資は儲からないので、 「生命保険代わり」「年金の足し」にはならないばかりか、 むしろ足かせとなる危険があります。 新築ワンルームマンションは「とことん儲からない」投資先なので避けるべきなのです。もう既に購入してしまっている方は、中古市場が高い今の時期に早めに売却をして売却損を減らすのも一つの手かもしれません。

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