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2021.05.20

媒介契約から売却していく流れ

不動産投資ノウハウ物件売却管理
媒介契約から売却していく流れ

既に売却をしたことがあるオーナー様はご存知だと思いますが、不動産を所有したばかりで売却経験がなく売却知識がないオーナー様や、初めて売却の検討をしていますなどのお声も多々頂いております。
そんな中で売却依頼を頂いたオーナー様から媒介契約を結んで売却するまでの流れや売り出しをすることによって何が変わるのかとのご質問を頂いておりましたので今回のコラムでは、媒介契約を結んだ後に売却をしていく流れについて解説させて頂きます。

媒介契約とは?

媒介契約は、不動産を売却する場合に不動産会社との間で取り交わす契約のことです。
契約書には、売却活動を行う上で必要となる約束ごとについて取り決めた内容が記載されています。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
大まかな違いは、契約できる不動産会社の数と、個人間売買が許可されるかどうかという点です。媒介契約の詳細につきましては前回のコラムで解説させて頂きました【媒介契約書】で売買取引は全て決まる!?をご参照ください。

チャレンジ価格ってなに?

売却をするうえで査定依頼や知り合いの不動産会社に相談をした際に
まずは『チャレンジ価格で売り出してみましょう』と言われたことのあるオーナー様もいらっしゃるかと思います。チャレンジ価格とは、売却していく際に残債の兼ね合いで持ち出し金が必要になり、持ち出しをしてまで売却を考えていない、売却はしたいけど持ち出し金の用意ができないなどのご理由から売却していくことが難しいオーナー様に対して業者間サイト(レインズ)やエンドユーザー向けのポータルサイトに、相場以上の価格で売り出して様子をみることを言います。

業者間サイトへ売り出すメリット

・チャレンジ価格で売り出すことによって持ち出し金額なしで売却ができる可能性も生まれ、高値取引を見込める。

・管理画面から日々の引き合い数の確認ができるので実際の引き合い数が明確になる。(専属専任、専任媒介に限る)

・自社だけではなく、条件が合えば全国の不動産会社が閲覧できることによって様々な条件の買主を集客できる。

業者間サイトへ売り出すデメリット

・相場以上のチャレンジ価格で売り出している為、売れ残ってしまう可能性がある。
 また、売り出し期間が長くなると今よりも収支内容が悪くなるリスクがある。

・同条件で複数の会社とやり取りをすることによって、手間や時間がかかる。(一般媒介に限る)

・必ずしも売却ができるとは限らない。

媒介契約から売却までにした方がいいこと

デメリットにもあるように、売却活動に時間がかかってしまったり売れ残ってしまう可能性があります。
そこで、売却と同時進行で収支の見直しをしていくことをお勧め致します。
賃貸管理を変更することによってお支払いされている管理手数料が何千円も変わってくることが御座います。
一般的に投資用として所有されている方が多くいらっしゃいますが、仮に売却が難しく所有していくことになったとしても、年間で数万円、所有期間によっては何十万円も収支内容が変わってきますので、賃貸管理を見直してみるのも良い機会かと思います。
1円でもマイナスを削ることを意識して頂くことが良い運用に繋がります。

まとめ

媒介契約から売却をしていく上での解説はいかがでしたでしょうか?
実際には媒介を結ぶ種類によって、売却のしやすさやスピード感も変わります。
中には自社の買主さんで仲介したいが為に他社からの物件の問い合わせがあっても、
申込が入ってますなどと言いより高値での売却に協力してくれない会社もあると聞きます。
ですので、売却をサポートしてくれる業者選びは非常に重要なポイントになります。
ご自身の所有物件の件で、どのように売却したら良いかわからない、媒介契約はどの種類で依頼するのが良いかなどのお悩みになられているオーナー様は一度、弊社PLANINVESTにご相談ください。
オーナー様によって最善のご提案をさせて頂きますのでご連絡お待ちしております。

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