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2020.11.09

物件の価値は家賃と〇〇で決まる!?

不動産投資ノウハウ物件売却
物件の価値は家賃と〇〇で決まる!?

不動産投資をされているオーナー様方の中で、
売却を考えたことのあるオーナー様は
この金額なら売却してもいいという希望額があると思います。
ただ不動産会社が算出する査定額はオーナー様の希望額より低く
売却しない方がほとんどです。
ではなぜ希望額と査定額で差が生じてしまうのでしょうか?

◆査定額の算出方法

不動産会社の査定額は収益還元法に基づいて算出しています。
オーナー様がご所有されてるお部屋は、収益不動産と呼ばれるもので
その収益不動産の現在の収支内容で決まります。
収益還元法の詳細については弊社のコラムでも取り上げてますので
ご参照ください。
https://www.planinvest.co.jp/colums/page/3/
『中古ワンルームマンション』の価格について、の記事です!

◆査定額の算出材料

査定額を算出するのにあたって主に必要なのは
家賃、管理費、修繕積立金です。
家賃の変動は、立地や築年数によって異なりますが
管理費、修繕積立金は長く所有していくのであれば、基本的に上昇するものです。
某大手不動産会社が実際にマンションオーナー様540名を対象に
購入時から管理費、修繕積立金に変化があったか調査したところ
管理費は35.9%、修繕積立金は43.3%の割合で
1,000~10,000円上昇していることがわかりました。
たったそれだけと感じる方もいると思いますが
支出額が1,000~10,000円上昇すると
300,000円~3,000,000円も査定額が下落してしまうのです。
ご所有されてるお部屋の管理費が1,000円上昇しただけなのに
売値が300,000円も下がるのは嫌ですよね‥‥
なので正確な査定額を出す際は、正確な収支内容が必要です。
また積立金が上昇する予定があっただけでも、査定額に影響します。
2つの費用が上昇する理由ですが
管理費はマンションの空室、駐車場の空きが多いなど
マンションの経営不振によるものです。
修繕積立金は建物によって金額、周期は様々ですが
大規模修繕工事の積み立てとして値段が上がります。
逆に新築時は購入しやすいように
修繕積立金が安く設定されていることも多いです。

◆まとめ

オーナー様が出される希望額は
購入時の金額かそれ以上の金額、ローンで購入した場合はローンの残債金額など
様々な基準で算出している方もいらっしゃると思います。
もちろん希望額なので金額設定は自由ですが
お互いに算出方法が違うので差額が生じる場合もあります。
不動産会社が算出する査定額は家賃、管理費、修繕積立金など
お部屋の現在の収支内容で決まります。
今回ご説明させていただいた査定額の算出方法を
オーナー様の希望額設定の1つの材料にしていただければと思います!

◆さいごに

前回のコラムでも取り上げました45年ローン、異次元的な金融緩和など金銭的な後押しもあり
近年マンションオーナーになる方が増加しています。
さらに、それらの政策にも近いうちに終わりが来ると言われていて
来年かもとの声も多数上がっています。
だからこそ今年のうちに、多少高くても買っておきたいという買主様が多いのです。
現在ご所有されてるお部屋の売却、または評価額が気になるオーナー様は
是非プランインベストにご相談下さい!
まず評価額を出させていただいて、売却する、所有していく、どちらが良いのか
オーナー様に寄り添った資産運用のお手伝いをさせて頂きます!

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