経費について 不動産投資において節税をするために、経費で不動産所得金額を抑えたいという方も多いのではないでしょうか。事前に必要経費の項目と費用の内訳を頭に入れておくことで、経費計上の漏れを防ぎ、尚且つ、本来払う必要のない税金を払わないようにすることができます。今回のコラムでは不動産所得に対し、経費にできるもの、経費にできないものを確認していきたいと思います。 不動産投資で経費にできる費用 不動産では、運用として税金や管理費、管理委託料、修繕費などが掛かってきます。この中で経費計上できる費用を把握する事により、適切な収支管理が出来ます。不動産投資における基本的な経費項目を以下ご覧下さい。 ・減価償却費・管理費・管理委託料・修繕費・ローンの金利・広告宣伝費・仲介手数料・税金（固定資産税など）・火災・地震保険料・税理士・司法書士への報酬・不動産投資の勉強代や情報収集に関する費用・通信費・旅費・交際費・交通費 ◇減価償却費減価償却費とは、不動産を取得した際に取得費用を一定年数に分け、毎年の経費として計上するために用いられる計算方法です。不動産投資の場合は、物件の法定耐用年数を基準に配分し、減価償却費として計上する事が必要経費として認められています。物件の構造ごとの法定耐用年数は下記の通りとなります。 ・木造・合成樹脂造→22年・金属造→34年・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造→47年 ◇管理費・管理委託料不動産投資を行う方の多くは、家賃集金や入居者募集、入居者対応業務などを管理会社に任せています。ここで発生する管理費・管理委託料は、経費計上が可能です。管理会社によっては、確定申告にあたって管理を委託している範囲の経費に関する資料をまとめて作成してくれるところもあるため、事前に確認しておく必要が有ります。そういったサービスがない場合でも、確定申告時には1年分の管理委託料の明細があれば対応が出来ます。管理費の中には管理会社を通さずに支払うケースもあります。その場合は請求書を取っておく必要があります。 ◇修繕費不動産投資の修繕費は、経費として計上が出来ます。日々発生する設備故障に伴う費用や原状復帰に伴うリフォーム費用がこれにあたります。注意点として、あくまでも修繕が目的の費用が対象になり、不動産価値を上げるためのリフォーム・リノベーションの工事費用は含める事ができません。 ◇ローンの金利一般的な家屋とは違い、不動産投資で所有する物件は収益用の不動産です。収益を得るための不動産投資では、住宅ローンではなく不動産投資ローンを組むことになります。不動産投資ローンの金利分は、経費計上ができます。 ◇広告宣伝費・仲介手数料不動産投資では、家賃収入の糧となる入居者を募るため、広告を打ちます。不動産管理会社や不動産仲介会社に入居者募集を依頼するケースが一般的です。その際の広告宣伝費や仲介手数料は経費として計上できます。 ◇税金不動産投資で発生する税金には、「物件購入時に発生する税金」と「毎年発生する税金」の2種類があります。具体的には以下のような税金が該当します。 ・物件購入時に発生する税金・不動産取得税・登録免許税・印紙税 ◇毎年発生する税金・固定資産税・都市計画税・個人事業税（一定以上の規模と認められた場合）・法人事業税（法人化した場合）・自動車税や重量税（不動産投資のために利用している場合に限る） ◇火災・地震保険料一般的に、金融機関は担保である物件を守るために火災保険の加入を義務付けます。この火災保険料は経費計上することが可能です。火災保険に加入すると、地震保険にも加入できます。地震保険料に関しても、同様に経費計上が可能です。 ◇税理士・司法書士への報酬不動産投資は専門的な知識が求められるため、各種専門家へ対応を依頼することも考えられます。登記依頼を司法書士にした場合や、確定申告を税理士へ依頼した場合などが該当しますが、この費用は経費計上できます。 ◇不動産投資の勉強代や情報収集に関する費用不動産投資のための勉強に伴い発生した以下の費用は経費として計上することができます。ですが、資格取得に掛かる費用は該当しないので注意が必要です。 ・新聞代・書籍代・セミナー代・コンサルティング代など ◇通信費不動産会社や管理会社との連絡手段として、スマホやパソコンを使うケースがあります。また、新たな不動産購入や勉強のための情報収集にも使用することが想定されます。これらの通信費は経費として計上ができます。ですが、不動産投資以外に私用で使っている場合、不動産投資に使った部分だけを計算する必要があります。 ◇旅費・交際費・交通費不動産投資に関連する目的で使った旅費・交際費・交通費は、経費として計上できます。例えばですが以下の費用などがあります。 ・ガソリン代・バス、電車の運賃・駐車場代・不動産会社との飲食代・ホテル代など 不動産投資の経費にできない費用 不動産投資の経費にできない費用もあります。想定外の事態にならないよう、以下の項目に気を付けて下さい。 ・住民税・所得税・法人税・不動産投資ローンの元本・不動産投資目的以外の通信費・交際費・リフォーム、リノベーションに掛かった費用など ◆住民税・所得税・法人税住民税、所得税は不動産投資に関係なく発生する税金のため、経費に計上することができません。また、法人で不動産投資をしている場合に課せられる法人税も、経費の対象外となります。 ◆不動産投資ローンの元本不動産投資ローンを組んで収益物件を購入した際の元本部分も、経費に認められません。一方、金利部分は経費計上できるため、混同しないように注意しましょう。 ◆不動産投資目的以外の通信費・交際費不動産投資目的であれば経費計上できますが、私用の分は含めることができないため、注意しましょう。全ての経費に共通することですが、領収書・請求書は忘れずに取っておき、不動産投資関連で使ったことがわかるように目的や場所などを記載しておきましょう。 ◆リフォームやリノベーションに掛かった費用原状回復のための工事費は修繕費として経費計上できることは前述したとおりですが、物件や部屋の価値をあげるためのリフォームやリノベーションの工事費用は含めることはできません。 まとめ 不動産投資に掛かる費用をしっかりと把握することでより良い利益を獲得できます。月々の収支が芳しくない場合にも損失を最小限に抑えることができる為、細かい点も見直しする必要があるでしょう。落ちる経費、落ちない経費を正しく理解することで経費の全体像も見えてきます。又、経費の詳細を把握することにより、確定申告を行う際もスムーズに進めていけます。 但し、投資用マンションを運用していく中で忘れてはいけないことは、やはり家賃の収入源です。購入時にしっかりと物件選びをすることで更に良い運用ができることでしょう。