昨今、インフレの進行や建築費高騰を背景に、不動産価格はジャンルを問わず全国的に上昇傾向が続いています。さらに、日本銀行の金融政策見直しを受け、各金融機関でも金利上昇の動きが見られるようになってきました。 こうした市場環境の変化により、「希望条件に合う物件が見つからない」「購入を検討している間に価格が上がってしまった」といったケースも増えつつあります。 不動産投資を始めていくにはどんな物件を選択していけばいいのか。単に利回りが高い物件や、新築であるというだけでは、今後の不動産経営を安定して進めていくことは難しくなりつつあります。 そんな中、「興味はあるものの、なかなか踏み出せない」「始めるきっかけが欲しい」と感じている方に、ぜひ本記事をお届けできればと思います。 本記事では、不動産投資において、”後悔しない物件”選びとは何か、これから選ばれる物件の特徴について解説していきます 。 購入時に考える”出口戦略” 不動産投資における「出口戦略」とは、単に“いつ売却するか”という話ではありません。 「どのタイミングで売却し、次にどのような物件へ資産を組み替えていくのか」つまり、将来的にどのように自身の資産やポートフォリオを拡大していくかという、不動産投資全体の戦略を指します。 将来どのような買主に売却できるのか金融機関が評価しやすい物件か「累計CF・売却益」がどのように想定できるか売却によって次の投資へつなげられるか 上記を含めて考えることが、出口戦略の本質です。 これまでは、低金利環境の中で融資を活用しやすく”いかにレバレッジをかけた”購入をするか。”いかに高利回りの物件”を購入するか。多くの投資家が“購入”そのものに重点を置いていました。 また、建築費高騰の影響で新築価格も上昇しており、物件価格そのものが高止まりしているような状況です。そのため、「購入したいと思う次の買主が存在するか」がこれまで以上に重要になっています。 つまり今後は、“今、買えるか”  も大切ですが、 “将来、売れるか” “次の投資へ展開できるか”こうした視点を持たずに物件を購入してしまうと、将来的な資産の組み換えやポートフォリオ拡大を進めることが難しくなるケースもあります。 だからこそ今後の不動産投資では、「購入時の条件」だけではなく、“将来どのように資産を成長させていくか”までを踏まえた戦略を練っていく事が重要となってきます。 “高利回り物件”が必ずしも有利とは限らない理由  不動産投資では、利回りが高いほど魅力的に見える傾向があります。しかし、高利回り物件には注意すべき点もあります。 例えば、 築年数が古い修繕リスクが高い賃貸需要が限定的金融機関評価が伸びづらい といった背景を持つケースでは、「高利回り」である一方で、融資先が地方金融機関へ限定される融資年数や融資金額がおもったように伸びないケースが多い。 特に今後は、金利上昇によって投資家が以前ほど積極的に購入できなくなり、買主を見つけにくくなる可能性が想定されます。 その場合、“利回りの高さ”だけではなく 金融機関が融資を出しやすいか長期保有に耐えられるか次の買主が資金調達しやすいか といった観点が、より重要視されるようになります。 また、不動産投資は「購入して家賃収入を得続けること」だけが目的ではありません。 例えば、収益改善によって物件価値を高める⇒自販機の導入や自転車・キックボードのシェアリングサービス、レンタカーなどの導修繕・改装によって物件価値を高める⇒売却時に大規模修繕や外壁塗装などを行うことで金融機関評価がより高くなる可能性があります。より大きな物件へ資産を組み替える⇒売却益を頭金としてさらにCFが想定される物件への再投資 段階的に資産価値・規模を拡大していくことも、不動産投資における重要な戦略の一つです。 そのためには、“次に売れる物件”を運用していくことが非常に重要になります。つまり、高利回り＝有利という時代ではなく、“出口を作りやすい物件”こそが、今後より価値を持つ可能性があるのです。 金利上昇時代に選ばれやすい物件とは  では、これからの時代に“出口が強い物件”とは、どのような特徴を持つのでしょうか。 ポイントの一つは、「次の買主が融資を組みやすいか」という視点です。 都心・準都心など人口流入エリア（全国）駅徒歩圏内（10～15分圏内を想定）修繕履歴が明確金融機関評価を得やすい収益バランス売却時に、全国どこに住んでいる方でも購入しやすい物件 といった条件を満たす物件は、将来的にも一定の需要を維持しやすい傾向があります。 さらに、金融機関から評価されやすい物件は、購入時に融資を活用しやすいだけでなく、保有期間中の資金戦略も立てやすくなります。加えて、売却時においても「次の買主がどのような融資を組めるのか」を想定しやすいため、出口戦略を組み立てやすいという特徴があります。 つまり、“金融機関目線”を意識した物件選びは、単なる融資対策ではなく、将来の出口戦略そのものにつながっているのです。 「買うこと」がゴールではない 今後は、金利上昇にも耐えられる安定した収支設計に加え、修繕費や空室リスクにも対応できる資金余力を持った運営が、より重要になっていくと考えられます。 また、単に目先の利回りだけを重視するのではなく、長期保有を前提とした立地選定や、将来的な売却・資産組み換えまで見据えた“流動性”を意識した物件選びも、これからの不動産投資では欠かせない視点となるでしょう。 長期保有だけにこだわるのではなく、保有期間中に資産価値を維持・向上させながら売却によって得た資金を活用し、さらに条件の良い物件や大型物件へと資産を組み替えていくという考え方もあります。 こうした“資産を循環させながら成長させる”視点も、出口戦略における重要なポイントの一つと言えるでしょう。 だからこそ今後は、 長く保有できるのか将来的に売却しやすいか次の投資にへつなげられるか といった視点まで見据えた物件選びが、これからの不動産投資ではより求められていくのではないでしょうか。 まとめ 「どんな物件を買うか」だけでなく、「将来、誰に売れるか」 不動産投資は、物件を購入した瞬間がゴールではありません。その物件をどのように運用し、どのタイミングで売却し、次の投資へどのようにつなげていくのか。そうした“出口”まで見据えた考え方が、これからの不動産投資ではより重要になっていくでしょう。 その上で、金融機関から評価を得やすいか、長期保有に耐えられる収支設計になっているか、将来的にも安定した賃貸需要が見込めるか。さらには売却時に次の買主が見つかりやすいかといった“出口戦略”まで見据えた物件選びが、これからの不動産投資ではより求められる時代になっていくでしょう。 弊社AM事業部では、こうした“出口戦略”を重視した観点から、提携金融機関の評価基準も踏まえた物件のご紹介を行っております。 また、お客様のご属性や投資方針に合わせて、新規金融機関の開拓や融資戦略のご提案についてもサポートしております。 PLANINVESTでは、単に物件を売買するだけではなく、将来を見据えた“計画（PLAN）”をご提案することを大切にしております。 「どの物件を買うか」だけではなく、「将来、どのように資産を成長させていくか」まで含めて不動産投資をご検討される際は、ぜひお気軽にご相談ください。 セミナーのご案内 この度、新築アパートメーカー様との合同セミナーを開催する運びとなりました。 本セミナーでは、メーカー担当者よりアパートの仕様や設備、運用面での特徴や魅力について、直接ご説明を受けていただける貴重な機会となっております。 また、市場環境が変化する中で、本記事で取り上げた“今後選ばれる物件”や“出口戦略を見据えた不動産投資”についても弊社より実例を交えながらご説明させていただきます。 「これから不動産投資を始めたい方」「新築アパート投資に興味がある方」「今後の資産形成について考えたい方」 ぜひこの機会にご参加ください。 ご興味をお持ちいただけましたら、下記よりお気軽にお問い合わせください。 「AM事業部　 伊東・高橋」宛てにご連絡下さい。Tel：03-5623-1020Mail：am@planinvest.co.jp