収益物件購入時に必ず確認すべき7つのチェックポイント

収益物件の購入は、人生で最も大きな買い物の一つです。後悔のない投資判断を行うため、購入前に必ず確認しておくべき7つのチェックポイントを整理しました。

1. 立地・周辺環境

駅からの距離だけでなく、商業施設・学校・病院などの生活インフラ、再開発計画の有無、夜間の治安なども現地で確認しましょう。

2. 物件の物理的状態

築年数、構造（RC・鉄骨・木造）、過去の修繕履歴、共用部の管理状況などを書類だけでなく現地でも確認します。

3. 入居率・賃料水準

過去2〜3年の入居率の推移、近隣同等物件との賃料比較、現入居者の契約期間などを確認します。

4. 法令・権利関係

登記簿、用途地域、建ぺい率・容積率、既存不適格の有無、抵当権の状況などを十分に確認しましょう。

5. 管理組合・規約（区分の場合）

管理組合の運営状況、修繕積立金の残高、長期修繕計画、規約の内容を必ず取得して確認します。

6. 収支シミュレーション

満室時だけでなく、空室率10〜20%、金利上昇1〜2%、大規模修繕の発生など、複数のシナリオでキャッシュフローを試算しましょう。

7. 出口戦略

5年後・10年後の売却を想定し、エリアの将来性、需要見込み、相場の動向を踏まえた出口戦略を持って購入することが重要です。

これら7つのチェックポイントを丁寧に確認することで、購入後のリスクを大幅に減らすことができます。