『仲介会社の営業が考える、投資用不動産を購入する際に聞くべき質問』

不動産投資では、どんな物件を買うかだけでなく、どの不動産会社から、どの担当者から購入するかも非常に重要です。
物件で選ぶことも非常に重要ですが、会社選びや担当者も間違えると、購入後に次のような問題が起こる可能性があります。

《不動産会社選びを間違えた場合の主なリスク》
・「言った・言わない」のトラブル
・購入後に担当者と連絡が取れなくなる
・空室時や家賃相場に対しての対応が遅れる
・管理費・修繕費などの負担が増える
・不利な金利・融資条件でローンを組んでしまう
・節税目的で始めたのに、思ったような効果が得られない
・税務処理を誤り、追徴課税などのリスクが発生する
・資産価値の低い物件を購入してしまう
・売却したいときに適切なサポートを受けられない

つまり、不動産投資では、「売るまで」ではなく「買った後まで面倒を見てくれる会社か」を確認することが大切です。

優良な不動産会社を見極める質問
営業担当者の印象だけで会社を判断するのは正直危険です。
「感じが良い」「説明が上手い」だけでは、本当に信頼できる会社かどうかは分かりません。
そこで、以下の質問をしてみましょう。

① 家賃や費用はこの先の将来どうなる？
質問👉
「家賃・管理費・修繕費・金利などが変動した場合のシミュレーションを見せてもらえますか？」

NG【注意したい回答】
「家賃はほとんど下がりません」
「この物件なら大丈夫です」

OK【 信頼できる回答】
「家賃下落や金利上昇なども想定して、複数パターンでシミュレーションします」

ポイント☝
不動産投資には、家賃下落・空室・修繕費・金利上昇などのリスクがあります。
良い会社は、良いケースだけでなく悪いケースも説明します。

② 「節税できます！」だけで終わっていない？
質問👉
「節税効果は何年間くらい続きますか？具体的な仕組みを教えてください」

NG【注意したい回答】
「ずっと節税できます」
「確定申告も全部こちらでやります」

OK【 信頼できる回答】
「初年度は経費が多いため節税効果が出やすいですが、翌年以降は効果が小さくなる可能性があります」

ポイント☝
「不動産投資＝ずっと節税できる」わけではありません。
節税だけを強調する会社ではなく、節税のメリットと限界の両方を説明してくれる会社を選びましょう。
※税務については、最終的には税理士などの専門家への確認が安心かと思っております。

③ 空室になったら、誰が対応する？
質問👉
「空室になった場合、具体的にどのような対応をしてもらえますか？」

NG【注意したい回答】
「管理会社に聞いてください」

OK【 信頼できる回答】
「退去が決まったらオーナーに連絡し、募集条件を相談したうえで、すぐに次の入居者募集を開始します」

ポイント：☝
空室はオーナーにとって大きなリスクです。
購入後も一緒に空室対策をしてくれる会社なのかを確認しましょう。

④ 家賃が下がったら、その会社も困る？
質問👉
「家賃が下落した場合、御社にもデメリットはありますか？」

ここは意外と重要な質問です。
例えば、管理会社が家賃に応じて手数料を受け取る仕組みなら、
家賃が下がる
↓
オーナーの収入が減る
↓
管理会社の収入も減る
という関係になります。
つまり、オーナーと会社が同じ方向を向いているかを確認できます。

⑤ 建物の管理や資産価値についてどう考えている？
質問👉
「この物件の資産価値を維持するために、どのような管理がされていますか？」
確認したいのは、
管理状況
修繕計画
修繕積立金
大規模修繕
共用部分の清掃
管理組合の運営状況
などです。

ポイント☝
不動産は「買ったら終わり」ではありません。
建物が適切に管理されているかどうかは、将来の資産価値や売却価格にも影響します。

⑥ 購入後も担当者がサポートしてくれる？
質問👉
「購入後も担当者に相談できますか？どこまでサポートしてもらえますか？」
確認したいのは、
賃貸管理
空室対策
家賃相談
建物管理
修繕相談
売却相談
ローン相談
などです。

特に重要なのは、購入後に担当者と連絡が取れるかです。
「契約したら担当者と連絡がつかなくなった」という会社は避けたいところです。

⑦ ローンは何社から選べる？ほんとにその金融機関で大丈夫？
質問👉
「利用できる金融機関は何社ありますか？なぜこの金融機関をおすすめするのですか？」
単純に「融資が通りやすいから」という理由だけで選ぶのではなく、
金利
融資期間
繰上返済手数料
団信
借入条件
などを比較することが重要です。

ポイント☝
金融機関の選択肢が多ければ、自分に合った融資条件を選びやすくなります。
★間違っても不動産会社の都合が良い金融機関は選択しては行けません。あくまでも自身に都合が良い金融機関を選んでください。

⑧ 実際に物件を見に行ったほうがいい？
質問👉
「購入前に、実際に物件や周辺環境を見たほうがいいですか？」
基本的には、可能なら一度見ておくことをおすすめします。
確認したいのは、
駅からの道
周辺環境
建物の外観
エントランス
清掃状況
治安
周辺の賃貸需要
など。

本当に自信のある物件なら、現地確認を嫌がる理由は基本的にありません。

⑨ 「絶対に高く売れます」と言っていない？
質問👉
「将来売却するとき、どのようなサポートをしてもらえますか？」

NG【注意したい回答】
「絶対に高く売れます」
「この物件なら必ず儲かります」

OK【 信頼できる回答】
「将来の市場状況によるため断言はできませんが、資産価値を維持しやすい物件を選び、売却時にもサポートします」

ポイント☝
不動産投資に「絶対」はありません。
むしろ、リスクをきちんと説明してくれる会社のほうが信頼できます。

 

★不動産投資に絶対はありません。
リスクを説明した上で、それでもなぜこの物件をお勧めするのかを説明できる会社を選んで頂きたいと考えております。

～まとめ～

不動産投資で重要なのは、
「どの物件を買うか」だけではありません。
「誰から買うか」
「購入後に誰に相談するか」
「売却するときに誰に相談するか」
まで考えて会社を選ぶことが大切です。

良い不動産会社とは、メリットだけを説明する会社ではありません。
物件の魅力だけでなく、将来的に考えられるリスクや注意点についても正直に説明し、購入後も長期的にサポートしてくれる会社だと私は考えています。
私は、区分マンションを中心とした投資用不動産の仲介営業をしておりますが、日々お客様とお話をさせていただく中で、気になることがあります。
それは、不動産を購入する際に、担当者にほぼ全てを任せた状態で購入されている方が非常に多いということです。

もちろん、信頼できる担当者に相談しながら進めることは大切です。
しかしながら、不動産投資は決して安い買い物ではありません。
「この物件を購入する理由は何なのか」
「将来的にどのようなリスクがあるのか」
「賃料が下がった場合はどうなるのか」
「売却するときには、どのようなことを考える必要があるのか」

こうした点を、購入する前にしっかりと理解しておくことが重要です。
不動産投資は、長期的な資産形成という点で考えれば、非常に有効な選択肢の一つだと私は考えております。
だからこそ、「営業担当者から勧められたから購入する」のではなく、購入する側もしっかりと知識を持ち、納得したうえで購入していただきたいと思っています。

そこで今回は、投資用区分マンションを購入する前に、購入者自身が不動産会社や担当者へ確認しておくべきポイントを、
仲介営業として日々お客様にご説明している内容をもとに、購入者の立場から分かりやすくまとめさせて頂きました。
ぜひ、これから不動産投資を検討されている方はもちろん、すでに不動産を所有されている方にも参考にしていただければと思います。

もちろん、私の記事を読んで頂き、区分マンションをお持ちのオーナー様のご査定も預かりますので、
その際は、弊社、資産コンサルティング課にお問い合わせください。
例えば、「売り時を知りたい」「収益不動産の資産形成の助言がほしい」など、
今すぐ売却考えていなくても、構いませんので、お気軽にお問い合わせを頂けたらと思っております。

弊社株式会社プランインベストでは、現在一棟の開発や販売もしております。
より良い物件や買い方、全てにおいてしっかりとごサポートさせて頂きますので、お気軽にお問い合わせを頂けたらと思っております。