オーナーチェンジ物件の家賃を効果的に上げる方法｜賃料交渉から売却まで考えた賃貸管理

オーナーチェンジ物件を購入した後、「現在の家賃が周辺相場より安いので、もう少し賃料を上げたい」と考えるオーナー様は少なくありません。

 

周辺の賃料相場と比較して現在の賃料が低い場合など、一定の事情があれば賃料の増額を検討することができます。

 

しかし、家賃の値上げは「来月から家賃を上げます」と一方的に決めて終わるものではありません。

 

借主との交渉が必要になるため、どのような根拠を用意するのか、いつ交渉するのか、どの程度の増額を求めるのかが重要になります。

 

さらに、投資用不動産の場合は、単純に家賃を上げることだけを考えてはいけません。

 

「現在の賃料収入」と「将来の売却価格」の両方を考えたうえで、物件を管理していく必要があります。

 

【オーナーチェンジ物件でも家賃の値上げは検討できる】

 

オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態で購入するため、「購入後も現在の家賃をそのまま維持するもの」と考えている方もいるかもしれません。

 

しかし、周辺相場と比較して賃料が低い場合などには、借主に対して賃料の増額を交渉することができます。

 

ただし、重要なのは、まず本当に現在の家賃が相場より低いのかを確認することです。

 

同じエリアの物件でも、

 

築年数

専有面積

駅からの距離

階数

設備

建物の管理状態

 

などによって適正な賃料は変わります。

 

そのため、単純に近隣物件の募集賃料を見るのではなく、できるだけ条件の近い物件と比較することが大切です。

 

家賃値上げ交渉では「根拠」が重要

 

賃料の増額交渉で最も重要なのが、借主に納得してもらうための客観的な根拠です。

 

例えば、

 

「現在の賃料は周辺の同条件物件より低い」

 

「近隣の同程度の物件では○万円前後で募集されている」

 

といった具体的な資料があれば、交渉の説得力が高まります。

 

また、土地価格や固定資産税などの変動も、賃料増額を検討する際の材料となる場合があります。

 

「なんとなく家賃を上げたい」という感覚的な交渉ではなく、数字や資料をもとに、なぜ賃料を見直す必要があるのかを説明することがポイントです。

 

一度に大幅な値上げを求めない

 

現在の賃料が相場より低いからといって、一度に大幅な値上げを求めることが必ずしも得策とは限りません。

 

例えば、現在8万円の賃料が周辺相場では9万円だったとしても、いきなり9万円への変更を強く求めれば、借主が反発する可能性があります。

 

特に長期間入居している借主の場合、突然の大幅な負担増は受け入れにくいものです。

 

そのため、現在の賃料と周辺相場との差を説明したうえで、現実的な増額幅を提示することが重要です。

 

場合によっては、段階的に賃料を見直すなど、借主との合意を優先した交渉も選択肢になります。

 

【家賃値上げは「タイミング」も重要】

 

同じ金額を提示する場合でも、交渉するタイミングによって結果が変わることがあります。

 

特に検討しやすいのが、賃貸借契約の更新時期です。

 

更新時には契約条件を改めて確認するため、賃料についても話し合いやすくなります。

 

ただし、更新直前に突然値上げを伝えるのではなく、交渉が長引く可能性も考えて、余裕を持って準備することが重要です。

 

※実際の賃上げ交渉は簡単ではない

 

ここまで説明したように、賃料を上げるためには相場調査、資料の準備、借主との交渉など、一定の手間が必要になります。

 

投資用不動産を購入されるオーナー様の中には、「購入後はできるだけ手間をかけずに運用したい」と考えている方も多いでしょう。

 

そのため、実際に賃料を引き上げたい場合には、オーナー様に代わって借主と交渉してくれる管理会社を選ぶことが重要です。

 

単に家賃を集金・管理するだけではなく、

 

周辺相場の調査

適正賃料の提案

借主への増額交渉

交渉後の契約変更

将来的な売却を考慮した賃貸管理

 

まで相談できる会社であれば、より長期的な運用を考えやすくなります。

 

「家賃を上げればいい」とは限らない

 

ここで注意したいのが、賃料を上げることだけが必ずしも投資家にとって最善とは限らないという点です。

 

毎月の家賃が高くなれば、当然ながら月々の収益は増加します。

 

しかし、不動産投資では「現在の収益」だけではなく、「将来の売却」まで考える必要があります。

 

例えば、住宅ローンが利用できる専有面積の物件では、入居者がいるオーナーチェンジ状態で売却するよりも、空室にして実需向けとして売却した方が高く売れるケースがあります。

 

つまり、現在の家賃を相場以上に高く設定できていたとしても、それだけで売却時に有利になるとは限りません。

 

賃料収入と売却価格のバランスが重要

 

不動産投資では、

 

「いくらで貸せるか」

 

だけではなく、

 

「将来、どのような買主に、いくらで売却できるか」

 

まで考えることが重要です。

 

例えば、賃料を上げることで毎月の収益は増えても、その賃料設定によって投資用物件としての価格評価が変わったり、実需向けとして売却できる可能性を逃したりする場合があります。

 

そのため、賃料の増額を検討する際にも、物件の専有面積や住宅ローンの利用可能性、周辺の売買相場、将来的な売却需要などを総合的に判断する必要があります。

 

投資用不動産は「出口戦略」まで考えた管理が重要

 

投資用不動産では、購入して家賃を受け取ることがゴールではありません。

 

最終的に売却する可能性があるのであれば、購入時から「どのように売却するのか」を考えておく必要があります。

 

そのため、

 

①現在の賃料が適正か確認する

②周辺相場を調査する

③必要であれば賃料増額を交渉する

④物件の将来的な売却需要を確認する

⑤売却時に有利な状態を維持する

 

という長期的な視点が重要です。

 

まとめ

 

オーナーチェンジ物件の家賃を上げるためには、周辺相場を調査し、客観的な根拠を用意したうえで、借主と粘り強く交渉する必要があります。

 

特に投資用不動産は、購入後の管理をオーナー様自身がすべて行うのが難しいケースも多いため、賃料交渉まで責任を持って対応してくれる管理会社を選ぶことが重要です。

 

一方で、賃料を上げることだけを目的にしてはいけません。

 

不動産投資では、毎月の賃料収入と将来の売却価格の両方を考えながら管理することが大切です。

 

「今いくらで貸せるか」だけではなく、「将来いくらで売れるか」まで考える。

 

この視点を持って賃貸管理や賃料交渉を行うことが、長期的に安定した不動産投資につながります。

 

弊社では、税込2,200円で「将来の売却まで見据えた賃貸管理」を行っております。

 

「長年、賃料が見直されていない」「現在の賃料が相場に合っているのか分からない」「将来的には少しでも高く売却したい」とお考えのオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください。

 

賃料の見直しから将来の売却まで、物件の状況に合わせた運用方法をご提案いたします。

 

ご相談だけでも構いませんので、不動産投資の収益改善や売却をご検討のオーナー様は、お気軽にお問い合わせください。