任意売却について

不動産を所有していて、住宅ローンや不動産投資ローンの返済が難しくなった場合、【任意売却】という方法があるのをご存じでしょうか。
今回のコラムではこの任意売却について詳しく触れていきたいと思います。

任意売却とは！？

任意売却とは、ローンなどの返済が困難になった際に、金融機関などの債権者から同意を得たのちに不動産を売却する方法です。
通常、不動産を売却する際には、売却代金などによって住宅ローンや不動産投資ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

例えば、不動産のローン残高が3,000万円で3,500万円で売却できるのであれば、売却代金から3,000万円を返済して抵当権を抹消し、残った500万円を売主が受け取ります。

一方で、不動産のローン残高が3,000万円あるのに対して、売却代金が2,500万円だった場合は、売却代金だけではローンを完済できません。通常、不足する500万円を売主が用意して返済する必要があります。しかし、手元に不足分を用意できない場合、金融機関と協議し、2,500万円の売却に承諾を得たうえで、売却代金を返済に充てるという方法があります。
これが【任意売却】というものになります。

任意売却になる理由

任意売却になる理由はさまざまですが、収入の減少や失業、事業不振などによってローン返済が難しくなるケースや、不動産価格の下落によって「売却価格よりもローン残高の方が大きい」という状態になるケースも多々あります。
また、投資用マンションの場合には、空室が続き賃料収入が無くなってしまったり、賃料の下落や管理費・修繕積立金の値上がり、修繕費などの支出により収支が悪化し、ローンの返済が難しくなることも考えられます。

任意売却は、競売を避けるために行われるケースもあります。

ローンの返済が長期間滞った場合、金融機関が担保となっている不動産を競売にかける手続きを進める可能性があります。
そこで、競売になる前に債権者と話し合い、通常の不動産売買に近い形で売却し、売却代金を返済に充てる場合に用いられたりします。

通常の売却との違い

通常の売却の際には売却代金によってローンを完済し、抵当権を抹消できます。

例えば、不動産のローン残高が2,500万円で3,000万円で売却できれば、売却代金からローンを返済し、残った500万円を売主が受け取ることができます。

一方、任意売却では、売却代金だけではローンを完済できないケースが多く、金融機関などの債権者から売却についての承諾を得る必要があります。

つまり、売主と買主だけで売却価格を決めて取引を完了できる通常の売却とは異なり、債権者との調整が必要になる点が大きな違いと言えます。

投資用マンションでも任意売却できるのか！？

結論としては任意売却は、居住用物件だけでなく、投資用マンションでも行うことができます。

例えば、投資用マンションのローン残高が3,000万円、現在の売却価格が2,500万円で、所有者が不足する500万円を用意できない場合、金融機関と協議したうえで2,500万円で売却できる可能性があります。

入居者がいる物件であっても、オーナーチェンジ物件として売却することは可能です。
ただし、投資用マンションの任意売却では、通常の売却以上に確認すべき事項があります。ローンの残高や抵当権などの権利関係だけでなく、管理費・修繕積立金の滞納、固定資産税等の滞納、入居者との賃貸借契約、サブリース契約の有無など細かい内容を確認する必要があります。

任意売却に弁護士は必要？

結論としては任意売却を行うにあたって、必ず弁護士を入れなければいけないということはありません。

不動産会社が売却を担当し、金融機関や保証会社、債権回収会社などに売却条件を調整しながら進める事はできます。
ただし、複数の債権者がいる場合、差押えが入っている場合、競売手続きが進んでいる場合、自己破産などの債務整理を検討している場合により、法的な問題が関わってくるケースでは、弁護士に相談することをお勧めします。

任意売却は安いのか？

任意売却は「通常の売却よりも安く買える」というイメージを持たれることがありますが、必ずしもそうとは限りません。
任意売却では債権者の承諾が必要になるため、売主の希望だけで売却価格を決めることはできません。
その為、任意売却だからといって必ずしも安いという訳ではありません。

まとめ

任意売却は、ローンの返済が難しくなった場合に債権者の同意を得たうえで不動産を売却し、売却代金を返済に充てる方法です。

通常の売却と比べて債権者との調整が必要になる以外には大きな違いはありませんが、投資用マンションを含め、さまざまな不動産で利用されるケースがあります。

返済や売却について不安がある場合には、状況が悪化する前に、早めに整理していく必要があります。