投資用マンションを複数所有している方へ ～売却するなら「どの物件から」が正解？～
投資用マンションを複数所有されているオーナー様から、
「何件か整理したいけれど、どの物件から売却したらいいのか分からない。」
「毎月の持ち出しが大きい物件から売却した方がいいのか。」
「売却できる物件をまとめて売ってしまった方がいいのか。」
このようなご相談をいただくことがあります。
複数の投資用マンションを所有している場合、一番赤字が大きい物件や、一番高く売れる物件から売却すればよいとは限りません。
現在の売却価格はもちろんですが、ローン残高や毎月の収支、金利、賃料、管理費・修繕積立金、サブリースや管理契約の内容など、それぞれの物件の状況によって売却を優先した方がよい物件は変わります。
今回は、複数の投資用マンションを所有している場合、どのような点を確認して売却する順番を考えればよいのかご紹介します。
まずは売却価格とローン残高を確認する
最初に確認したいのは、それぞれの物件が現在いくらで売却できそうなのか、そしてローンがいくら残っているのかという点です。
例えば、2,500万円で売却できる物件にローンが2,300万円残っている場合と、2,000万円で売却できる物件にローンが2,100万円残っている場合では、前者の方が売却しやすく見えます。
後者の場合は、売却時に自己資金が必要になる可能性があるためです。
しかし、それだけで売却する物件を決めるのは少し早いかもしれません。
2,500万円で売却できる物件が毎月安定した収支を生んでいる一方で、2,000万円の物件が毎月大きな持ち出しになっているのであれば、
多少の自己資金が必要になったとしても、後者を先に整理した方が将来的な負担を減らせる場合があります。
そのため、売却価格とローン残高だけではなく、保有を続けた場合の収支も一緒に確認することが大切です。
毎月の収支を物件ごとに比べてみる
投資用マンションの収支は、家賃だけを見ても分かりません。
家賃収入からローン返済、管理費、修繕積立金、賃貸管理手数料、固定資産税などを差し引き、実際に年間でいくらプラスなのか、またはいくら持ち出しているのかを物件ごとに確認します。
例えば、売却するために100万円の自己資金が必要な物件があったとします。
一見すると、100万円を出してまで今売却する必要はないと思われるかもしれません。
しかし、その物件で年間30万円の持ち出しが続いているのであれば、3年ほど保有するだけで100万円近い負担になります。
さらに、その間に金利や管理費・修繕積立金が上がれば、負担がさらに増えることも考えられます。
売却時に自己資金が必要だから保有を続けるのではなく、今整理した場合の負担と、このまま数年間保有した場合の負担を比べて考えることが重要です。
金利上昇の影響も物件によって違います
複数の物件を所有している場合でも、購入した時期や利用している金融機関によって借入金利は異なります。
特に変動金利の場合、金利が上昇することでローン返済額が増え、購入当初より毎月の持ち出しが大きくなっている方もいらっしゃいます。
現在すでに金利が高い物件や、ローン残高が多く残っている物件、毎月の持ち出しが大きくなっている物件については、
今後さらに金利が上がった場合にどの程度収支が変わるのか確認しておいた方がよいでしょう。
今の収支だけでなく、今後の負担まで考えておくことで、どの物件を優先的に整理した方がよいのか判断しやすくなります。
管理費・修繕積立金の値上げ予定も確認する
管理費や修繕積立金も、投資用マンションの収支や売却価格に影響する項目です。
築年数が経過してくると、今後の修繕に備えて修繕積立金の値上げが予定されているマンションもあります。
現在はそれほど持ち出しが大きくない物件でも、今後修繕積立金が月々数千円上がれば、年間では数万円の負担増になります。
また、投資用マンションは収支を基準に購入を検討する買主様も多いため、毎月の支出が増えることで売却価格にも影響する可能性があります。
総会議事録や長期修繕計画書などに今後の値上げ予定が記載されていることもありますので、現在の金額だけでなく、今後予定されている支出についても確認しておきたいところです。
現在の賃料と周辺相場も確認する
現在入居している賃借人の家賃が、周辺の賃料相場と比べて高いのか低いのかも重要です。
投資用マンションは賃料収入が売却価格に大きく影響するため、現在相場より高い賃料が取れている物件であれば、その収支を評価してもらえるうちに売却するという考え方もあります。
反対に、長期間同じ入居者が住んでいて賃料が相場より低くなっている場合は、退去後や賃料を見直せるタイミングで収支が改善し、現在より売却価格を伸ばせる可能性があります。
ただし、賃料を上げられるまで待てば必ず有利になるわけではありません。
現在の入居者がいつ退去するか分からず、すぐに賃料を見直せる予定もないのであれば、その間にもローンの返済や毎月の持ち出しは続きます。
さらに、待っている間に管理費や修繕積立金が値上がりしたり、金利や不動産市況、金融機関の融資状況が変わったりすることで、現在より売却価格が下がってしまうことも考えられます。
数年待って賃料が上がったとしても、それ以上に支出が増えたり、売却価格が下がってしまっては本末転倒です。
賃料を見直せた場合にどの程度価格が伸びる可能性があるのか、それまで保有するためにどの程度の費用がかかるのか、現在売却した場合はいくらになるのか。
それぞれを確認したうえで、今売却するのか、もう少し保有するのかを判断することが大切です。
サブリースや賃貸管理契約も確認する
サブリース契約や賃貸管理契約を締結している物件の場合、その契約内容によって売却価格や最終的な手残りが変わることがあります。
売却後もサブリース契約をそのまま買主様へ継承する必要がある物件もあれば、解約する場合に違約金が発生する契約もあります。
例えば、契約を解除することで売却価格が上がったとしても、そのために大きな違約金が必要であれば、最終的な手残りはそれほど変わらない場合があります。
逆に、無理に解除せず現在の契約を継承した方が、最終的な手残りが多くなるケースもあります。
査定価格だけを見るのではなく、実際に売却した際にいくら手元に残るのかまで確認したうえで比較することが大切です。
すべて売るか、すべて持つかの二択ではありません
複数の物件を所有されている方から、今後が不安なので全部売却した方がよいのか、
それともせっかく購入したので全部持ち続けた方がよいのかとご相談いただくこともあります。
しかし、すべての物件を同じように考える必要はありません。
毎月の収支が良く、今後も安定して保有できそうな物件はそのまま残し、
金利上昇や支出増加によって今後負担が大きくなりそうな物件だけを売却するという方法もあります。
また、現在すぐに売却するよりも、賃料や契約条件を見直した後に売却した方が有利な物件であれば、その物件だけ時期をずらすこともできます。
同じオーナー様が所有している物件でも、購入時期やローン残高、金利、賃料、毎月の収支、契約内容は一件一件違います。
だからこそ、複数所有している場合は一度すべての物件を並べてみて、今売却する物件と今後も保有する物件を整理してみることが大切です。
まとめ
複数の投資用マンションを所有している場合、現在一番高く売れる物件から売却することが、必ずしも一番良い選択とは限りません。
今売却できる価格とローン残高だけでなく、毎月の収支、金利、管理費・修繕積立金、現在の賃料、サブリースや管理契約なども含めて確認する必要があります。
今は多少持ち出しが必要でも、将来的な負担を考えると早めに整理した方がよい物件もあれば、現在の収支が良く、まだ保有を続けた方がよい物件もあります。
また、今後条件が改善する可能性がある物件でも、そのタイミングを待つ間に支出や市況が変わる可能性まで考えておかなければなりません。
弊社では、査定価格をお伝えして売却をおすすめするだけではなく、現在のローン残高や収支、今後想定される支出なども確認しながら、売却した場合と保有を続けた場合を比較してご提案しております。
複数物件をご所有の場合も、一度にすべて売却することを前提とせず、一件ずつ状況を確認しながら、どの物件を残し、どの物件を整理するのがよいのか一緒に考えることが可能です。
不動産の売却やご相談は、PLANINVESTへ
PLANINVESTでは、無理に売却をおすすめすることはありません。
現在の売却価格だけではなく、今後保有を続けた場合の収支やリスク、売却した場合の手残りなどを数字で整理したうえで、オーナー様が最も納得できる判断を一緒に考えるお手伝いをしています。
このまま持ち続けて良いのか。
今整理した場合はいくら残るのか。
複数所有している中で、どの物件から見直したら良いのか。
少しでも気になったタイミングで、ぜひ一度ご相談ください。