不動産における用途地域とは！？

用途地域とは、都市計画法によって定められた、土地の利用計画のことです。
日本の国土は、都市計画区域と都市計画区域外に分けられ、
都市計画区域はさらに市街化区域市街化調整区域、非線引区域に分けられています。
このうち、市街化区域に必ず定められるのが、用途地域です。
用途地域が分けられることで、住宅の隣に工場やビルなどの大きな建物が建たないようになり、
住居の一定の日当たりなども確保しやすくなります。
用途地域は全部で13種類あり、大きく分けると以下の3つのカテゴリーに分けられます。

1,住居系（8種類）：住宅の建設が主な目的で、静かな生活環境が求められる地域。
それぞれ高さの制限等が異なります。

2,商業系（2種類）：商業施設や業務施設が中心となる地域で、
店舗や事務所の設置が許可されています。
商業施設が優先とはなりますが、住居を建てることも可能です。

3,工業系（3種類）：工場や産業施設が立地することを目的とした地域で、製造業などが行われます。
工業専用地域を除いて住居を建てることも可能です。

用途地域13種類一覧

【住居系】
・第一種低層住居専用地域
主に戸建て住宅が中心で高さ制限（10ｍか12ｍ）もあり、最も厳しい用途地域です。
景観や日当たりの良い、落ち着いた住環境を保つことを目的としています。

建築可能：戸建て住宅、200㎡以下程度の診療所、幼稚園、小中学校、高等学校など
建築不可:大規模マンション、店舗、工場、ホテル、カラオケなど

・第二種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域とほとんど同じですが、
150㎡以下の二階建てまでの店舗や、飲食店(コンビニエンスストア等)が
建てられるという点が異なります。

建築可能:小型のパン屋、コンビニ、美容院、歯科医院など
建築不可:スーパー、コンビニ、ホテルなど

・第一種中高層住居専用地域
主にマンションやアパートを中心とした、中規模な住宅街向けの用途地域です。
低層住居地域に比べて人口密度は高くなりますが、
商業施設や娯楽施設などの進出はある程度制限されています。

建築可能:長屋住宅、マンション、アパート、学校など
建築不可:500㎡超の店舗、ゲームセンター、ホテルなど

・第二種中高層住居専用地域
中高層のマンション、アパートを中心としつつ、教育・医療施設、
中規模の店舗や事務所も建てられる住宅地です。
第一種中高層住居専用地域よりも少し商業利用に開かれた性格を持っています。

建築可能:1500㎡以下のカフェ、レストラン、店舗、事務所など
建築不可:映画館、パチンコ店、旅館、大規模ショッピングセンターなど

・第一種住居地域
主に住宅を中心としたエリアですが、
一定規模の店舗・事務所・ホテル・病院なども建てられる用途地域です。
住みやすさと利便性のバランスがとれた街をつくるための地域です。

建築可能:10,000㎡以下の小規模店舗、小規模オフィスビルなど
建築不可:大型パチンコ店、カラオケ、風俗営業に該当する施設など

・第二種住居地域
第一種住居地域よりもさらに多様な用途に対応できるエリアです。
住居の環境を守ることを基本としていますが、
より大きな店舗や娯楽施設も建てられるのが特徴です。

建築可能:住宅、店舗、映画館、カラオケ、大型商業施設、オフィスビルなど
建築不可:深夜営業の風俗店、騒音・振動の激しい工場など

・準住居地域
用途地域の中でも道路沿いなど交通量の多い場所に適したエリアです。
住居も建てられますが、それ以上に「ロードサイド型の商業施設」が多く立地するのが特徴です。

建築可能:自動車関連施設（ガソリンスタンド、整備工場）、大型店舗（床面積制限無し）など
建築不可:危険性の高い工場、一部の重工業施設など

・特定用途制限地域（都市計画区域外に認定されることも）
用途地域とは少し違い、用途地域が定められていない地域
（非線引き区域や都市計画区域の一部）などで、
特定の用途の建築物を制限するための地域指定です。
建築可能なものは、その地域ごとに定められた制限内容によってことなります。
『例』
田園住居系→大規模施設NG
環境保全系→一般住宅のみ可
観光・景観系→高層建築や派手な店舗はNG
など

【商業系】
・近隣商業地域
近隣住民が日用品や食料品などを購入するための商業施設やサービス施設の集積を
目的とした地域です。
駅前や主要道路沿いなど、交通の利便性が高い場所に指定されていることが多く、
住宅地と隣接しているケースも多いです。

建築可能:娯楽施設、宗教施設、福祉施設など
建築不可:風俗営業施設、大規模な工場や危険性が高い工場など

・商業地域
商業活動を中心とした土地利用が想定されている地域です。市街地の中心部や駅前、
繁華街などに指定されていることが多く、商業施設や業務施設の集積が可能となっています。

建築可能:風俗営業施設、パチンコ店、倉庫、小規模な工場など
建築不可:危険性が高い工場、環境を悪化させる恐れのある工場など

【工業系】
・準工業地域
環境への悪影響が少ない工業の利便を図る地域です。
住宅や商業施設なども建築可能で、多様な用途の建物が混在する地域となっています。

建築可能:危険物貯蔵施設（量に応じて制限）
建築不可:風俗営業施設、公害・危険性の高い工場など

・工業地域
工業の利便性を図るために指定された地域です。この地域では、
危険性や環境への影響が大きい工場の建設も可能で、建築制限が比較的緩やかです。

建築可能:全ての種類の工場、自動車教習所、店舗など
建築不可:学校、風俗営業施設、ホテル、病院など

・工業専用地域
用途地域の中でも最も制限が厳しい工業専用地域です。
工業の為にだけ使う地域であり、住宅や学校などの建築は一切できません。

建築可能:全ての工場、事務所、社員食堂や売店など工場に付随する施設など
建築不可：住宅・宿泊施設、商業・娯楽施設、教育・福祉施設など

不動産流通標準情報システム（REINS）への記載が必須に！

2025年1月1日から不動産流通標準情報システム（REINS）に用途地域の登録が必須になりました。
その背景にはどのようなことがあるのでしょうか。

1,情報の透明性向上
買主・借主の安心に繋がる。
用途地域は「その土地に何が建てられるか」「周辺環境がどうなるか」の指標になります。
たとえば、住宅用に買ったのに将来隣に工場や風俗営業の施設ができたら、
トラブルになりかねません。
そのため、用途地域の明記により、購入判断の材料が明確になります。

2,不動産業者間でのスムーズな情報共有
以前は物件情報に用途地域が記載されていないケースが多く、
「確認のために現地調査や役所確認が必要」、
「掲載ミスや誤認によるトラブルの原因」となっていました。
義務化により、業者間での業務効率と信頼性が向上しました。

3,消費者保護とトラブル防止
「建築不可エリア」や「工業専用地域」の物件を、
住居用として販売しようとしたケースが過去に問題視されてきましたが、
事前に用途地域が表示されていれば、誤認リスクが減ります。

まとめ

用途地域は不動産の「見えない価値」を左右する重要な要素です。
購入前に周辺の情報を事前に把握することでトラブル防止や用途に分けて
使用方法を考えることが出来るようになったのは非常に良い事ですよね。
ネットの情報だけでは判断が難しいからこそ、
専門家のサポートが大きな安心につながります。
プランインベストでは、どの用途地域でも取り扱い可能です！
自社での買取も積極的にさせていただいておりますのでお気軽にご相談ください！