賃貸管理解除の流れ

本来、オーナーと賃貸管理会社はよきパートナーであり、人間関係と同じように「信頼」が非常に大切です。
ただし、様々な不満があり不信感をもたれている方もおります。
不満が改善されず蓄積されることにより、修復不可能な関係となってしまうケースも多いです。そんな中でわき出る感情が「新たな関係を築ける管理会社に変える」ことです。
今回は賃貸管理会社の解除についてお話させて頂きます。

オーナーさんのよくある不満

・毎月の管理手数料が高い
・入居者募集を任せていても、空室がなかなか埋まらない
・原状回復や定期清掃などの業務が雑
・入居者へのクレーム対応が頼りない
・勝手に修繕を行い請求書が送られてくる

上記のような不満が蓄積され、また新しい管理会社から営業を受け、管理解除を考える方も多いです。

契約解除する3つの方法

《合意解除》
合意解除とは、オーナーと賃貸管理会社との契約期間中に協議を行い、合意によって契約の効力を失わせるものです。
合意解除のポイントは、双方の意思表示が必要となります。

しかし、管理業務を行うことによって管理委託料を得ている賃貸管理会社は、合意して解除すると収入を失うことになるため、基本的には合意に至るということはありません。
オーナーと賃貸管理会社間で合意解除が行われることはほぼありませんが、契約の解除方法に合意解除もあるということは覚えておくと良いでしょう。

《約定解除》
約定解除とは、契約に基づいて契約解除を行うものです。
つまり、管理委託契約書に、契約条件が設けられている場合、その条件を満たせば契約を解除できるというのが約定解除に該当します。

一般的な管理委託契約書には、「相手方に対し、少なくとも三ヶ月前に書面で解約の申入れを行う事により、本契約を終了させることができる。」と記載されています。つまり、三ヶ月以上前であればいつでも解約することが可能ということです。

《法定解除》
法定解除とは、賃貸管理会社が管理委託契約書に記載されている業務内容を履行しない（契約違反）、法律違反などがあった場合の契約解除です。契約違反に基づいて法定解除を行う場合には、猶予期間を設けてそれでも履行しなかった場合のみ解除を認めています。
契約違反ですぐ管理委託契約を解除できるというものではありませんが、猶予期間の経過後は契約期間満了や解約条件の期間を満たしていない場合でも解除できるのがポイントです。

しかし、法定解除に至ることは合意解除と同様でほとんどありません。そのため、約定解除に至るのが一般的と言えるでしょう。

解除後の流れ

物件の管理状況・鍵の引き渡しといった実務的な引継ぎは、新旧の賃貸管理会社同士が行いますので、賃貸管理解除を行う際は、事前に新管理会社を選定しておいた方が良いです。

賃貸管理会社が変わると、入居者にも以下のような影響がでます。
・家賃の振込先口座の変更
・管理会社の連絡先の変更
家賃振込先の銀行が変わることで、新たに振込手数料が発生する入居者もいます。
そのため、入居者には管理会社の変更について、その理由も含めて丁寧にアナウンスする必要があります。
管理会社の変更によって入居者に不安や不信感を感じさせないよう、アナウンスを丁寧に実施するのも、賃貸管理会社の重要な業務です。

まとめ

管理会社はあくまでもサービス業ですから、オーナーさんが気に入らなければチェンジされるのは仕方ないことです。
賃貸管理会社も近年の売却ラッシュの影響もあり、解除申請が多く、賃貸管理解除をする際に違約金を請求する会社も増えております。

信頼を失っているからこそ、解除の申請をしているのに、更に違約金を請求されたら、不満爆発になってしまうかと思います。
どんな賃貸管理会社を選ぶかによって、賃貸経営は大きく変わります。
優良な賃貸管理会社を選ぶと、入居率が上がり、家賃収入が安定し、今よりコスト削減になる可能性があります。
現在の賃貸管理会社に不満を持っておられるオーナー様は、一度管理会社の変更をご検討されることもオススメ致します。

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