売却時に、積み立てた管理費・修繕積立金は返ってくるの? | PLANINVESTの不動産コラム

売却時に、積み立てた管理費・修繕積立金は返ってくるの?

尾谷 奈雄崇

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売却時に、積み立てた管理費・修繕積立金は返ってくるの?

マンションを購入すると、毎月支払わなくてはならない費用があります。
「管理費」と「修繕積立金」です。
自主管理のマンションですと、管理費が掛からない場合が多いですが、大体の場合は、建物管理会社に「管理費」と「修繕積立金」をお支払いされていると思います。
当たり前かの様に、毎月お支払いしている費用になるとは思いますが、実際どのようなものか、何に使われているかを理解されていないオーナー様も多いのが現状です。
また、マンションを売却することになった場合、積み立ててきた管理費、修繕積立金はどうなるのでしょうか。
今回は、「意外と知らない管理費と修繕積立金について」について解説します。

管理費と修繕積立金とは

【管理費】

マンション共用部分を維持・保全するために必要な経費を賄う目的で使われます。
例えばですが共用部分の清掃費用、共用部分の電気・水道代、エレベーター保守定期点検費用、消防点検費用などになります。
簡単に言うと、日々の建物の管理をスムーズに行うためや、入居者が安全・快適に過ごせるように維持する為の費用になります。

【修繕積立金】

定期あるいは必要に応じて実施する、マンションの共用部分の計画的な修繕工事のために使われています。
具体的には、その都度に起こる補修や修繕、10年に一度などの大規模修繕工事を実施するために、区分所有者全員で積み立てているお金であり、マンション全体で行う外壁補修や、給排水設備機器の更新などを実施するためのお金になります。
費用額は築年、総戸数により大きく違います。
総戸数が少ないと一戸当たりの負担額が増え、修繕積立金の値上がり時の上昇幅が大きくなる可能性が高いです。
これだけ聞くと修繕積立金は安い方が良いと思ってしまいますが、長期間値上がりしないのにも問題があります。
その理由については次でご説明します。

修繕積立金は当初安く抑えられている

最近のマンションは、新築後から10年目位まで、修繕積立金が安く設定されているマンションが多くみられます。
一見するとオーナー様の費用負担が軽減にされ、メリットのように思えますが、この負担軽減はオーナー様のためでは無いのです。
修繕積立金を新築当初に低く設定することで、オーナー様の購入当初の毎月の費用負担を抑え、デベロッパーが売りやすいように設定されているのです。
その為、新築時は管理費・修繕積立金額を低く設定し、収支を良く見せているだけで、長期的に見れば本来必要な負担の先送りをしているだけなんです。
月々の収支のプラスが多い方が購入したいと思ってしまいますよね。
しかしいざ、オーナー様がマンションを売却しようとしたときに、この最初の極端な負担軽減処置の反動で、修繕積立金の値上がり時の上昇幅が非常に大きくなり、いざオーナー様がマンションを売ろうとした時に、収支が悪くなっており、売買金額が大幅に下がった結果、売るに売れない状況になってしまう場合もあります。
それまでプラスで回っていた収支が一気に赤字に転換してしまい、月々のローンのお支払いが出来なくなってしまう事も珍しくありません。

売却時に修繕積立金や管理費は返還されるのか

基本的には新築時から数年は、大規模修繕工事は行われないのが通常です。
月々経費として発生している管理費はともかく、積み立てられたままで使われていない修繕積立金は、マンションを売却した際に戻ってくるものだと思っているオーナー様もいらっしゃいます。
しかし、管理費も修繕積立金も、売却時に返還されることはありません。
マンションの管理費や修繕積立金は、管理組合の安定的な維持・運営のために不可欠な重要財産なのです。
そのため、管理組合の権利である管理費や修繕積立金の徴収と債権は厳重に守られていて、所有していたマンションを売却するとき、すでに支払った分の修繕積立金の返還請求は出来ないことになっています。
修繕積立金の返還が規約に記載されている場合を除き、次の買主様は売主様が積立てた権利も含めて、物件を購入できるのが通常です。

まとめ

今回は、区分所有マンションにおける管理費・修繕積立金についてご説明しました。
当初は安く見える金額も期間と共に一気に値上がりしてしまい、最適な売買のタイミングを逃してしまうことも少なくありません。
そうならない為には、しっかりと大規模修繕計画の把握をする事と、場合によっては値上がりする前に、早めのご売却も一度ご検討をするべきだと思います。

最後に

売買の最適なタイミングを逃されてしまうオーナー様も大変多いです。まずはPLANINVESTにお気軽にお問い合わせ下さい。
売却だけでなく、オーナー様に一番メリットあるご提案をさせて頂きます。
些細なことでもご相談お待ちしております。

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