不動産の査定方法 | PLANINVESTの不動産コラム

不動産の査定方法

尾谷 奈雄崇

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不動産の査定方法

所有している不動産を売却するかを迷ったときに、一番気になる点は、ご自身が所有している不動産が、一体どれくらいの価格で売却できるかだと思います。
弊社でも、一括査定サイト等から物件のご査定依頼を数多くいただいておりますが、その中で、オーナー様からよくお聞きする声が、
『不動産会社によって価格が大幅に違い、どれが正しい価格なのかが分からない』
との声が大変多いです。
その理由についてですが、不動産の価格を導き出す方法は1つではなく、いくつかの方法があり、不動産の種類によって適切な査定方法が違うからです。
今回は、代表的な査定方法と、不動産の種類による適切な査定方法を解説させていただきます。


AI査定法

AIがマンションや戸建てなどの不動産価格を、素早く自動算出してくれるシステムです 。
これは、インターネット上にある該当物件や類似物件の売り出し価格をもとにして、
AIが当該不動産の推定成約価格を導き出す仕組みになっていますが、
実際に成約した価格ではないため、物件によっては数百万単位の誤差が生じる場合が多いです。
今後の精度について、どうなるかはまだ未知数の査定方法では有るのですが、
現状では正確な価格の算出は難しいと言わざるを得ません。

実績査定(取引事例法)

取引事例比較法とは、周辺類似の物件の取引事例から、価格を査定する方法です。
近隣で似たような条件を持つ物件がどの程度の金額で売買されたのか、
実際の成約事例を探し出して相場を参考に査定する方法です。
土地の広さや建物の規模などが同じでも、立地条件や売買された時期には若干の違いがあるので、
これらを加味(評点を付けて)して金額を調整します。
この査定方法は、ご自身で住むような、いわゆる実需用物件で多く見られる査定方法となっております。

原価法

物件を取壊したと仮定して、再度建物を立て直した場合に、
どのくらいの費用がかかるのかを計算し、さらに築年数に応じた減価修正を行って金額を算出します。
計算式は、以下の通りになります。
再調達価格 × 延べ床面積 × 減価修正(残耐用年数÷耐用年数)
新たに新しいものを建築したときの費用を予想して、築年数分をマイナスして出す査定方法なので、
原価法は一戸建ての建物の算出によく使われる査定方法になります。

収益還元法

収益還元法は、もしも収益(投資)用物件とした場合に、
将来どれぐらい利益が出るのかを加味して計算する査定方法です。
収益還元法は、原価法や取引事例比較法に比べると合理性が高いと言われています。
適正な家賃設定や管理コストが導き出されることにより、
初めて適正なマンションの販売価格も算出されるからです。
何よりも、現在、金融機関が採択している方法なので、正確な取引額の算出が可能となっています。


まとめ

それぞれの算出方法を見てきましたが、不動産会社によって査定額は異なります。
提示額を見て、自分が思っていたよりも高い価格だと結論をすぐに出してしまいがちですが、
後々、金額交渉をして買い叩いてくる不動産会社が大変多いと、弊社ご成約のオーナー様からも良くお声を頂きます。
売却を任せる不動産会社を選びのポイントは、
・ご自身の所有している不動産の種類を把握する事
・価格を提示してきた不動産会社がどのよう査定方法で査定をしているのか
・価格は根拠がある価格なのか
上記が重要となってきます。
根拠のない売出し価格を提示する高取業者様に踊らされてる間に、良い買主を逃したりとデメリットも多いので、
売却を任せる不動産会社は、価格の根拠や査定方法についてしっかりと説明ができる点と、
売却をしっかりと進められる適正な価格を提示する不動産会社に任せましょう。

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