「延床面積」と「壁芯面積」とは？ 不動産売却時に知っておきたい“面積”の考え方

不動産の販売図面や査定書を見ると、
・壁芯面積
・延床面積
・登記面積
など、さまざまな面積表記があります。

実際に売却のご相談をいただく中でも、
「面積って全部同じではないの？」
「なぜ資料によって数字が違うの？」
というご質問をいただくことも少なくありません。

普段あまり意識することのない項目ですが、不動産売却では“面積の考え方”によって、
査定資料の見え方や買主様の印象が変わるケースがあります。

今回は、不動産売却時に知っておきたい
「壁芯面積」と「延床面積」の違いについて、分かりやすくご説明いたします。

■ 壁芯面積とは？

まず、マンションでよく使われるのが「壁芯面積（へきしんめんせき）」です。

これは、壁の中心線を基準に測った面積のことを指します。

主に販売図面や募集資料などに記載されることが多く、
一般的に“お部屋の広さ”として見られる数字になります。
ただし、壁の厚みも含まれているため、実際にお部屋の中で使える広さより、
少し広く表示されるという特徴があります。

■ 「登記面積」と数字が違う理由

一方で、登記簿に記載されることが多いのが、「内法面積（うちのりめんせき）」です。
こちらは、壁の内側だけを測った実際の使用面積になるため、
壁芯面積より少し小さくなるケースがあります。

そのため、同じ物件でも、
・販売図面
・登記簿
で面積の数字が異なることがあります。

実際に売却時でも、
「資料によって面積が違うのですが？」
と買主様からご質問をいただくことがありますが、これは珍しいことではありません。
つまり、間違いというより、“測り方の基準が違う”ということになります。

■ 延床面積とは？

ここまでの「壁芯面積」や「内法面積」は、主にマンションで使われる考え方ですが、
戸建や一棟物件でよく出てくるのが、「延床面積（のべゆかめんせき）」です。

延床面積とは、建物全体の床面積を合計したものを指します。

例えば、
・1階：40㎡
・2階：35㎡
の場合、40㎡+35㎡=75㎡となり、延床面積は75㎡になります。

つまり、マンションでは「専有部分の広さ」、戸建では「建物全体の広さ」を見ることが多く、
物件種類によって使われる面積の考え方も異なります。

■ なぜ売主様も理解しておいた方が良いのか？

実際の売却活動では、不動産会社が登記簿や図面を確認しながら進めるため、
「面積を知らないと売却できない」という話ではありません。

ではなぜ、面積の考え方を知っておくことが大切なのかというと、
査定価格の根拠や、買主様からどう見られるかを理解しやすくなるためです。

例えばマンションでは、
・販売図面 → 壁芯面積
・登記簿 → 内法面積
と、表示される数字が異なるケースがあります。

そのため、査定書や販売資料を見た際に、「なぜ数字が違うのか」を理解しているだけでも、内容を把握しやすくなります。

■ コンパクトワンルームでは特に影響が出やすい

特に主要都市エリアでは、10㎡前後のコンパクトワンルームも多く存在します。

こうした物件では、数㎡の違いでも印象が変わりやすく、
・融資条件
・買主様の検討基準
・賃貸需要
へ影響するケースがあります。

例えば、
・15㎡
・20㎡
では、数字以上に広さのイメージが変わります。
そのため、買主様が物件比較をする際に、面積が判断材料の一つになります。

■ まとめ

不動産売却では、
・壁芯面積
・登記面積
・延床面積
など、「どの基準で面積が表示されているのか」を理解しておくことが大切です。

もちろん、実際の売却活動は不動産会社が進めていきますが、
売主様ご自身も面積の考え方を理解しておくことで、
・査定価格の根拠
・販売資料の内容
・買主様からの見え方
を把握しやすくなります。

特にコンパクトな物件では、数㎡の違いが印象に影響するケースもあるため、
「なぜその価格になるのか」を理解する上でも、面積の考え方は重要なポイントになります。

【最後に】

ご所有の不動産は、正しく運用し、適切なタイミングと戦略で売却することで、
十分に資産形成につながる可能性のある投資です。

もし現在、
「どのくらいで売れるのか知りたい」
「今売るべきか判断したい」
とお考えでしたら、一度市場の状況を確認してみてはいかがでしょうか。

ご所有の物件がどの価格帯であれば売却可能かは、個別条件によって大きく異なります。
「まずは現在の市場価格だけ知っておきたい」という段階でも問題ございません。
PLANINVESTでは、簡易査定も承っておりますので、お気軽にご相談ください。