「なんちゃって不動産投資」の危険性 | PLANINVESTの不動産コラム

「なんちゃって不動産投資」の危険性

尾谷 奈雄崇

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「なんちゃって不動産投資」の危険性

不動産投資には、様々な投資方法がありますが、その中には「絶対にしてはいけない投資方法」が存在します。
その1つとして「なんちゃって不動産投資」が挙げられます。

本来、投資用不動産の資金調達では、フラット35のような住宅ローンは使えないのですが、住宅ローンで調達した資金で投資用不動産を購入し、不動産投資を行うことを「なんちゃって不動産投資」といいます。
「なんちゃって不動産投資」は、ローン利用時に金融機関と締結する「金銭消費貸借契約」に違反する形となり、違法行為となるのです。

なぜ、問題になるほど多くの方が、「なんちゃって不動産投資」をしてしまうのでしょうか。今回はこの「なんちゃって不動産投資」について詳しく解説し、そのリスクなどについても解説をしますので、今後、不動産投資を始めようとしている方や、既に住宅ローンで投資用不動産を購入した方も参考にしていただけますと幸いです。

住宅ローンと不動産投資ローンの違いについて

なぜ、問題になるほど多くの方が、「なんちゃって不動産投資」をしてしまうのか。
それを理解するには、住宅ローンと不動産投資ローンの違いについて知る必要が有りますので、まずは、そちらを解説していきたいと思います。住宅ローンと不動産投資ローンの違いについてですが、
■目的
■融資条件
■審査の厳しさ

大きく、上記のような違いがありますので、一つずつ解説をしていきます。

■目的
住宅ローンと不動産投資ローンの最大の違いが目的です。
基本的に住宅ローンは「自身が住むための不動産」を購入する目的で借入れをし、不動産投資ローンは「収益を得るための不動産」を購入する目的になります。
住宅ローンは自身が住むために借りるものなので、ローンで物件を購入した際にはその家に住む必要があります。
金融機関への証明として、住民票を移すことなども金融機関によっては求められることもあります。
住む家は人間にとって必要なものなので、その分、融資がつきやすく条件も良いです。
一方で、不動産投資は必ずしも生活に必要なものではないので、融資の審査が厳しかったり、融資条件が住宅ローンと比べて劣っていることが多いのです。

■融資条件
2つ目の違いは、融資内容の差が挙げられます。
住宅ローンの方が、不動産投資ローンと比較して融資内容が良いです。
具体的には、以下の点が大きく異なります。
・金利
・融資期間
・自己資金割合

まず金利についてですが、住宅ローンは不動産投資ローンよりも低金利であることが多く、不動産投資ローンは比較的高めの金利となっている事が多いです。

融資期間についても、両者間で大きな違いがあります。
基本的に住宅ローンは、物件の築年数にかかわらず融資期間を最長35年間引くことが出来ると言われていますが、不動産投資ローンの場合には、築年数によって融資期間が大きく変わる事が多いです。

また、自己資金割合についてですが住宅ローンは、商品にもよりますが多くの場合、フルローンを組むことが可能な事が多いです。
特に、有名なフラット35などは積極的にフルローン融資を行っております。
一方、投資用ローンの場合には住宅と異なり、ほとんどのケースで自己資金を入れることが求められます。
販売価格の1割〜2割を自己資金として入れるケースが多いイメージです。
最近では、投資用ローンでも頭金無しで購入できるケースも有りますが、金利などが高い分、同時に返済額も大きくなりますので、どちらが良いのかは考えものです。

■審査の厳しさ
3つ目に、融資審査の厳しさの違いが挙げられます。
まず住宅ローンの場合には、ある程度給与が安定をしている方であれば、ほとんどの場合融資の対象となります。
一方、不動産投資ローンの場合には事情が大きく異なり、審査で厳しく見られることが多く、否決される事も少なくありません。

以上、住宅ローンと不動産投資ローンの違いを、大まかに説明させていただきました。住宅ローンの方が条件が良い事が多いので、銀行に嘘をついてでも住宅ローンで投資用物件に借り入れをしようとする方も多いのです。

住宅ローンで不動産投資を行うことのリスク

住宅ローンと不動産投資ローンの違いについて解説をしましたが、住宅ローンは、「自身が住むための不動産」を購入するための資金として、ある程度、借りることのできる人の間口を広くする為に審査も比較的緩く、投資用のローン商品と比較して、金利などの面でも優位であることをお伝えしました。では、住宅ローンで不動産投資を行うことには、どのようなリスクがあるのでしょうか。大きく分けて、以下の2つになります。

■一括返済の危険性がある
住宅ローンを投資用として運用することの1つ目のリスクは、「銀行から一括返済を求められる恐れがある」ということです。
銀行から融資を受ける際には、銀行と「金銭消費貸借契約」を締結する必要があります。
その契約の中に、「購入した物件を自己居住目的以外で使用しない」という文言が入っています。
これに違反すると、銀行から借入金額の一括返済を求められる事になるのです。
もし一括返済を求められた際に、他行への借入れができなかったり、売却しても残債額以下でしか売れなかった場合には、最悪は自己破産にまで陥ってしまう可能性もあります。

■次の借入れが難しくなる
次の投資用不動産を購入する際に、借入れが難しくなる恐れがあります。
融資を使って不動産を購入する際には、銀行が既に保有している物件の調査も行います。
その際に、借入れが住宅ローン名義であるにも関わらず、実態が投資用である事が発覚した場合、融資を断られる事になります。
先にもお伝えした通り、住宅ローンを不正に投資用に流用している事が発覚した場合、銀行との金銭消費貸借契約に違反している事になり、一括返済を求められる恐れがあるためです。
そういうリスクのある方に銀行が融資をしたがらない、というのは当然の事です。
上記を踏まえ、今後『自身が住むための不動産』を本当に購入したくなった場合の事も考えてみてください。
このような場合に、どんな事態になってしまうのかは、想像に難くない事かと思います。

以上が、住宅ローンで不動産投資を行う事の大きなリスクになります。
住宅ローンを不正に投資目的に利用することは、非常にリスクの高い行為であると分かっていただけたかと思います。

まとめ

今回は、住宅ローンで不動産投資をする危険性について解説しました。
発覚しなければ大丈夫だからと、「なんちゃって不動産投資」を持ち掛けてくる業者には注意してください。
一部の悪徳なマンション販売会社の中には、一般の住宅ローンは金利が低いということで、投資用不動産の販売であるにも関わらず、住宅ローンを勧めるというケースも少なく有りません。
つまり、自身の成績で頭がいっぱいになった販売会社の担当者が顧客の事を考えずに、金融機関をだまし、住宅ローンで投資用不動産を購入するよう仕向けているということです。
これはもちろん、違法な契約を勧める不動産会社が一番悪いのですが、その勧めを鵜呑みにしてしまった結果、責任を負うのはオーナー様自身なのです。
もしも住宅ローンの不正利用が発覚すれば、金融機関から残債の一括返済が要求され、自己破産につながりかねない危険な行為です。
実際に、弊社にも上記のような、お悩みやご相談をいただく事も大変多いです。
住宅ローンの金利の低さは確かにとても魅力的だとは思いますが、不動産投資ローンを利用して不動産投資を行うようにしましょう。

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