【知らないと損】ワンルームマンションの売却価格が上がらない本当の理由
不動産相場が上昇しても、収益物件の価格は上がらない
近年、「マンション価格が過去最高」といったニュースをよく目にします。
その影響もあり、ワンルームマンションのオーナー様から
「不動産価格が上がっているなら、自分の物件も高く売れるのでは？」
というご相談をいただく機会が増えています。
しかし実際には、居住用マンションほどワンルームマンションの価格が上がっていないケースも多く見られます。
その理由は、収益物件特有の価格の決まり方にあります。
居住用マンションは「取引事例」で価格が決まる
ファミリータイプのマンションや戸建てなど、居住用不動産の価格「取引事例法」によって決まります。
具体的には、以下の要素をもとに価格が形成されます。
・近隣の売却事例
・同じマンションの成約価格
・エリアの相場
そのため、
・再開発
・マンション価格の上昇
・人気エリア化
といった要因があると、市場全体の価格は上がりやすい傾向にあります。
ワンルームマンションは「収益」で価格が決まる
一方で、ワンルームマンションなどの投資用不動産は「収益還元法」によって価格が決まります。
計算は非常にシンプルです。
年間収支 ÷ 利回り = 物件価格
例えば、
・家賃：80,000円
・管理費等：10,000円
・年間収支：840,000円
・利回り：5.0％
この場合、
84万円 ÷ 5.0％ = 約1,680万円
これが投資家の判断する物件価格になります。
そして投資家は「どのくらい収益を生むか」という一点で物件を評価しているのです。
ワンルームは「価格が下がりやすい構造」
ワンルームマンションは構造的に、時間とともに価格が下がりやすい特徴があります。
主な理由は以下の3つです。
① 修繕積立金は上がり続ける
マンションは築年数が経つにつれて、 数年おきに修繕積立金の値上げが行われるケースがほとんどです。
つまり築年数が経つほど、 ランニングコストは上昇していくということになります。
② 建物の経年劣化
建物は年数とともに劣化します。
その結果、
・設備の老朽化
・競合物件の増加
・入居付けの難化
などが起こり、金融機関の評価額も徐々に下がっていきます。
③ 本来は賃料も下がる
通常、不動産市場では賃料は築年数とともに下落する傾向があります。
築浅物件が増えると、築古物件は家賃を下げて競争する必要があるためです。
つまり本来は、
・修繕積立金は上がる
・建物は古くなり金融機関の評価額が下がる
・賃料は下がる
という構造の中で、収益は年々下がりやすくなります。
そして収益が下がれば、収益還元法により物件価格も下がるというわけです。
しかし今は「例外的な状況」
現在の不動産市場では、少し状況が変わっています。
都市部では、
・建築費の上昇
・新築供給の減少
・人口流入
といった影響により、賃料が上昇しているエリアが増えています。
本来は下がるはずの賃料が、今は例外的に上昇している状況です。
今は「賃料アップ＝高値売却」のチャンス
収益物件の価格は、年間収支に大きく左右されます。
つまり、賃料が上がればそのまま売却価格に反映されます。
例えば、
・家賃：80,000円 → 85,000円（5,000円UP）
になった場合、
・年間収支：5,000円×12カ月=60,000円の上昇
利回り5.0％の場合、
売却価格は約120万円上昇する計算となります。
売却前の賃料見直しで価格は変わる
しかし実際には、
・管理会社が賃料交渉をしてくれない
・オーナー自身での交渉が難しい
・更新タイミングが分からない
といった理由で、賃料が長年据え置きのままの物件も多く存在します。
弊社では、
・周辺賃料の分析
・賃料改定の可能性の有無
・売却価格への影響の試算
まで含めてご提案しております。
ワンルーム売却は「戦略」で変わる
ワンルームマンションの売却価格は、
・賃料
・利回り
・売却タイミング
・販売戦略
によって大きく変わります。
もし、
・売却を検討している
・査定価格が思ったより低かった
・長年賃料を見直していない
といった場合は、一度戦略を見直すことで結果が大きく変わる可能性があります。
まとめ
ワンルームマンションは「市況」よりも「収益性」で価格が決まる不動産です。
そして今は、賃料上昇という追い風が吹いているタイミングです。
売却を成功させるためには、単純な査定価格ではなく、収益を最大化する視点が欠かせません。
ぜひ一度、賃料の見直しを含めた売却戦略をご検討ください。