擁壁とは？不動産売買で事前に知っておきたい事

皆さん、「擁壁（ようへき）」という言葉を聞いた事はないでしょうか？
一般的にエリアによってあまり聞いた事が無い方も多いのではないかと思います。

近年、豪雨や地震の増加に伴い、土地の安全性への関心が高まっています。
土地、不動産探しの際に見落とされがちなポイントの一つが「擁壁（ようへき）」です。

この擁壁の状態によっては、建築や融資、将来的な売却に影響することもあります。
今回は、擁壁の役割、購入前に確認すべきポイントについて解説致します。

【擁壁】

まず、擁壁とは何ですか？という事ですが、
高低差のある土地において、土砂の崩落を防ぐために設けられる構造物のことです。
簡単に言うと土を支える壁ですね。

主に崖や斜面、ひな壇状に造成された住宅地など、
高い土地と低い土地の間に高低差がある場所に多く存在しております。
傾斜エリアに建物を建築するには、
切土(土を削って平らにする)や盛土(土を盛って高さをつくる)によって
ひな壇の土地を作り、その上に建物を建てます。

土地に高低差がある為、そのままにしておくと雨や地震、
あるいは土そのものの重みによって斜面が崩れてしまいます。
これを人工的に支え、安全性を保つのが擁壁の最も大きな役割です。 

【擁壁が必要になる主な基準 】

東京都建築安全条例第6条に『がけ』『擁壁の位置』について定められております。
傾斜地の近くに家を建てる場合は法律や条例によって擁壁の設置が義務付けられており、がけ条例の規制内容は都道府県によって異なりますので、自治体のウェブサイトで確認が必須となります。

皆様、安息角(あんそくかく)って聞いた事ありますでしょうか？？

安息角とは、砂や土、粉などの粒状の物質を山状に積み上げたときに、
崩れずに安定して保てる斜面の最大角度の事を言います。
その安息角の角度というのが一般的に30度から35度と言われており、
東京都の場合、自治体が定める『がけ条例』では、高さが2mを超えるがけ
（傾斜度が30度を超える土地）に近接して建物を建てる場合、安全基準が設けられています。

『安全な２ｍを超える擁壁を築造するか、
がけの高さの２倍以上離して建てることが 必要となります』 

【現地で擁壁を調査・確認するポイント 】

①表面に異常がないか確認する

擁壁にひび割れや亀裂、膨らみ、劣化がないかを確認します。
これらの症状が見られる場合、擁壁が土圧に耐えられなくなっている可能性があり、
将来的に補修や改修が必要になることがあります。

②水抜き穴が設置されているか確認する

擁壁の裏側には雨水や地下水が溜まります。
その水を排出するために「水抜き穴」が設けられていますので
水抜き穴が不足していたり、何十年も前の擁壁の場合は
仮に詰まっていたりすると、水が抜けずどんどん圧力が増えて
破損や崩壊の原因となることがあります。

③違法な構造になっていないか確認する

擁壁の上にさらに擁壁を設置した「二段擁壁」や、擁壁の前に別の擁壁を設置した
「二重擁壁」は、安全性の観点から問題視されるケースがあります。

自治体や建築確認の基準に適合していない場合、
建築や融資に影響する可能性があるため注意が必要です。

④役所で関連資料を確認する

高さが2mを超える擁壁については、
建築確認申請や検査済証が存在する場合があります。
役所で以下の資料を確認しておくと安心です。

• 建築確認申請書
• 確認済証
• 検査済証
• 造成工事に関する資料

このような遵法性に問題が無い擁壁であることが確認できれば、
購入後のリスクを軽減できますので、しっかり現地調査と役所調査が必須です。

【擁壁の状態は、将来の「資産価値」や「売却」にも直結する 】

擁壁は、高低差のある土地で私たちの安心な暮らしを支えてくれる重要な構造物です。
しかし、その状態や遵法性によっては購入した後に数百万円から数千万円規模の予期せぬ補修工事費用が発生したり、将来家を建て替える際に大きなハードルになったりすることもあります。

「一見きれいに見えるけれど、この擁壁は大丈夫かな？」

 「検査済証が見当たらないけれど、購入しても問題ない？」

そんな疑問や不安を感じたら、是非弊社PLANINVESTにご相談ください。 

現地調査や役所調査、擁壁自体のチェックもしっかりと行い、
安全で価値のある資産を選んで頂く為に、PLANINVESTが全力で取り組んで参ります。