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2020.03.09

生命保険代わりにならない理由

不動産投資ノウハウ不動産購入
生命保険代わりにならない理由

「不動産投資は保険代わりになりますよ~」

いきなりの電話でこのような営業をされたことはございませんか?不動産投資の本やセミナー、インターネットなどでもよく聞きます。投資物件をうまくやりくりすれば、保険以上の資産を残せると思いますが、営業マンが言い放つ「保険代わり」は本当なんでしょうか?不動産投資をすることは資産運用の一つとして賛成できますが、生命保険代わりとしては全く賛成できません。今回はその理由についてご説明させて頂きます。

不動産販売マンが使う、営業トーク

  • ローンの支払いは家賃収入で賄えるので自己負担がない
  • ローンの支払いが終わると家賃が全て収入となり、年金の足しになる
  • 売却すれば退職金代わりになる
  • 団体信用生命保険に加入するので、所有者が亡くなった場合はローンがなくなる

実際に私も上記の営業トークをされたことがあります。素直に聞き入れるとかなり魅力的ですよね。しかし、実際は保険代わりにはなりません。決して嘘ではありませんが、これら全てにおいてウラがあります。

ローンが家賃収入で賄えるか?

月々の収支がプラスであれば、家賃収入でローン返済が可能です。ですので、営業マンのトークは嘘ではありません。購入してしばらくは家賃収入で賄えるかもしれません。ただし、営業マンはとての大事なことを伝えていません!

『家賃は下がるもの、修繕積立金は上がるもの』

家賃が下がらない物件はありませんし、修繕積立金が上がらない物件もありません。不動産は経年劣化していくもので、当たり前の出来事です。その他にも入居者が退去のタイミングで部屋のクリーニング代や新たな入居者の募集、設備の修理等で突発的に数十万円の費用が必要になります。絶対起こりえる出来事の説明もせず、ローンは家賃収入で賄えるというのはあまりにも無責任ではないでしょうか。ローン返済と家賃収入の比較だけだと、購入してしばらくは自己負担はないかもしれませんが、長期間続くローン返済の中で自己負担は必ず生まれます。どのタイミングでいくらの支出が必要になるか分からないものを果たして保険代わりと言えるのでしょうか?

売却すれば退職金代わり

ローン返済後に売却すれば、そのお金が退職金代わりで入ってくるという説明を受けたことはありませんか?確かにローン完済した物件を売れば、手元にお金が残ります。ただ、ローン完済後の物件にいくらの価値があるでしょうか?築年数も35年~45年になっていて、家賃も底をついていると思います。手元にお金が残れば利益に見えがちですが、それまでに出費した経費を忘れていませんか?入居者の入退出の際の費用や設備の修理、空室の期間もあるはずです。空間の期間はローン返済を家賃で賄えません。月々の赤字や入居、退去による一時的な費用の発生を考慮すると。月2万円前後の支払いを続け、60歳に1,000万円払い戻される貯蓄型生命保険の方がよっぽど安定していると言えるでしょう。

団体信用保険でもしもの時大丈夫

これだけはウラがないと言えるかもしれません。団体信用保険に加入することにより、所有者がローン返済中に亡くなった場合、それ以降のローンがなくなります。ただ、人生100年時代にあなたはいくつまで生きますか?恐らくローン完済は平均して60~65歳くらいだと思います。また、残された家族が物件を引き継いだ際、あらゆる手間が増えます。売却するという道を選んだ場合は、不動産会社の選定から、売却手数料など時間と金銭的な負担が発生します。仮に持ち続ける選択をした場合も、いきなり不動産オーナーになる訳であり、賃貸管理や設備不具合による修理、管理組合の総会等やることはたくさんあります。悪徳な不動産会社に騙されて安く手放してしまったり、もう一件買いましょうと高く買わされてしまう危険性だってあります。もしもの時、資産を残せると思われている方も多いですが、実際には負の連鎖の始まりになってしまうかもしれません。とてもじゃないですが、生命保険代わりとは言えません。

まとめ

不動産投資は、生命保険代わりというにはあまりにも出費や負担が大きいです。不動産投資はビジネスです。生命保険代わりに不動産業を始める方はいますか?他人資本で不動産を購入し保険代わりにしようなんて虫の良い話はありません。それが成り立つのであれば、とっくに銀行は破綻しています。不動産投資をビジネスとして捉えしっかりと責任を持ち運用しないとプラスにはなりません。あくまでも「投資」という事を理解し、販売会社の言いなりにならないように、ご自身で知識をつけていきましょう。そもそもマイナス収支の物件をお持ちであれば、収支の見直しの必要もございます。

まずは、プランインベストに相談!

不動産投資は購入経路や購入金額によって、成功か失敗か分かれます。生命保険代わりになると営業されて、購入を考えている方は再度検討してみてください。また、既に保険代わりに購入されている方は、持ち続けた方が良いのか、売却した方が良いのか。持ち続けるのであれば、収支の見直しをし、少しでも収支の改善を図り生命保険代わりから、不動産ビジネスにシフトチェンジしていきましょう!購入を検討している方、収支の見直しをご検討の方、まずは、私たちプランインベストにご相談ください。経験豊富なスタッフが最良なご提案をさせて頂きます。

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