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2021.03.30

短期譲渡所得とは!?

不動産投資ノウハウ物件売却税金
短期譲渡所得とは!?

ここ最近ではが5年未満の物件を売却依頼を頂くことが多く、売却経費がいくらかかるのか気になっている方が多いです。
特に短期譲渡所得について多くのご質問を頂いております。
以前にもコラムで譲渡所得についてご解説させて頂いておりましたが、
今回のコラムでは『短期譲渡所得』に的を絞った内容を詳しく解説させて頂きます。

短期譲渡所得とは

短期譲渡所得とは 所有期間が5年以内の土地・建物を売却などにより譲渡して得た所得を指します。
ただし、不動産の所有期間を確認する際には取得年月日から売却年月日を起点としないので注意が必要です。
なぜなら、譲渡所得の課税方式では不動産を取得した年から売却した年の1月1日において所有期間が5年以内であることが短期譲渡所得に該当すると決められているからです。

(例)
購入日が2016年1月15日~2021年3月15日の場合は短期譲渡になります。
購入日が2015年12月15日~2021年3月15日の場合は長期譲渡になります。

簡単に言うと所有してから1月1日を6回迎えていなければ短期譲渡所得です。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い

仮に譲渡所得が発生したとき、不動産の所有期間によって税額が変わります。
譲渡所得には短期譲渡所得と長期譲渡所得があり、この2つは税率が大きく違うので注意が必要です。

・短期譲渡所得の場合
(所得税30%+住民税9%)+(復興特別所得税0.63%)=39.63%
・長期譲渡所得の場合
(所得税15%+住民税5%)+(復興特別所得税0.315%)=20.315%

2013年から2037年までは2011年に発生した東日本大震災の復興のため、
所得税の税率に復興特別所得税が2.1%上乗せされています。
短期譲渡所得と長期譲渡所得は、不動産の所有期間が違うだけでこれだけ税率が異なることがわかります。
なぜ、短期譲渡所得の場合に40%近く税金が課税されるかというと、不動産を短期で転売する目的で購入する投機的な取引を抑制するための目的があるからです。

短期譲渡所得税額の計算方法

【売却価額―(②取得費+③譲渡費用)=④課税対象額】
例えば、売却価額2,400万円、取得費2,000万円、譲渡費用85万円の場合
【2,400万円―(➁2,000万円+③85万円)=④315万円】となり、315万円に対して課税されるので、短期譲渡の場合:315万×39.63%=約126万円の税金がかかります。

①売却価額

・土地や建物を売却したときの代金
・売却した年の固定資産税・都市計画税の精算金が含まれる

②取得費
《土地や建物を購入した際の費用の合計金額-建物の減価償却費》
購入代金や購入時に要した仲介手数料、登記の費用など不動産の取得に要した費用をいいます。
ただし、建物の取得費からは経過年数に応じて減価償却費を差し引かなければなりません。
※古い物件などで取得費が不明の場合、売却金額の5%を取得費として概算します。
不動産を売却する際には取得した際にかかった費用も絡んでくるため、領収書などをきちんと保管しておくことが大切です。

③譲渡費用
《不動産を売却するためにかかった費用》
・仲介手数料
・登記や契約時にかかる契約書の印紙税など
・建物のある土地を更地にして売却する際の、建物の取り壊しにかかった費用

これらの費用が売却価格よりも小さければ譲渡所得が発生し、所得税・住民税が課されます。
課税譲渡所得がプラスになれば、不動産売却益が出ていることになり、売却益に対し税金がかかります。
譲渡所得は分離課税であり、他の所得と合算することはできません。
そのため、給与所得やそのほかの事業所得などとは分けて税金の計算をします。

まとめ

取得から5年以内に売却・譲渡する不動産に対しては、実に40%近い税金が課されます。
一方5年を経過すれば短期譲渡所得ではなく長期譲渡所得と判定されるため、半分ほどの税率となります。
ただし、不動産は社会情勢に大きく影響する商品なので税金だけで有益不益を判断することは難しいですが、1つの判断材料として今回のコラムを参考にして頂ければ幸いで御座います。
弊社PLANINVESTは税金から社会情勢まで加味した売却サポートをさせて頂いております。
売却をご検討や税金のことでお悩みの方はお気軽にご相談くださいませ。

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