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2021.11.20

投資用ワンルームマンションの融資のカラクリ

不動産投資ノウハウ不動産購入物件売却管理
投資用ワンルームマンションの融資のカラクリ

投資用ワンルームマンションと言えば、切り離せないものの一つに金融機関からの融資があります。
ほとんどのオーナーは、金融機関から借り入れをして物件を購入しているかと思います。
中には現金一括で購入する人もいますが少数派であり、自分で金融機関に物件を持ち込んで融資をしてもらうという方もほとんどいません。
投資用ワンルームマンションは、売主である不動産販売会社から購入する方が多いのですが、それは不動産販売会社と融資のカラクリが関係しています。
今回はそのカラクリを解説していきます。

提携金融機関からの融資について

投資用ワンルームマンションオーナーは、ほとんどの方が販売会社から物件を購入しています。
不動産販売会社からアプローチされて購入した方、自らセミナー等に出向いて購入した方、ご友人などから不動産販売会社を紹介されて購入した方など入口は様々ですが、どれにも共通するのは金融機関から融資を受けてマンションを購入しているという点です。
不動産販売会社は基本的に金融機関と提携している為、提携ローンが使えるのです。
提携ローンを使うと、低金利・頭金無しのフルローン・長期融資が可能となります。
もちろんすべての不動産販売会社が金融機関と提携しているわけではありません。
過去の取引実績、金融機関との良好な関係性、他販売会社社長からの紹介や人脈等がないと金融機関とは提携ができません。
また、その提携ローンを使うには、その不動産販売会社が売主になっている物件である必要があります。

販売会社以外からの購入は可能?

では、販売会社からしか投資用ワンルームマンションは買えないのでしょうか?
インターネットなどで自分で物件を探し、現金で買う事は誰でも可能です。
また、自ら金融機関に行って融資してほしいと交渉して購入をする事もできないことは無いのですが、属性が相当良い方でないと融資を受けることは厳しく、仮に融資を受けられたとしても、金利が高い・融資年数が短い等の不動産販売会社の提携ローンよりも条件が良くない融資になります。
金融機関が最も恐れるのは融資をした後に回収が出来なくなることなのです。
いくら属性が良い方でも、金融機関からすると、不動産投資に関してだけを見ると失敗して回収が出来なくなるリスクはかなり高いので、融資条件が厳しくなってしまうのは当然の事と言えるかもしれません。

トラブルの対処は販売会社の役割

金融機関の立場で考えると、一番避けたいのは融資したお金を回収できなくなる事と説明しましたが、そうならない為に、金融機関は物件に抵当権をつけた上で、年収や属性等を参考に審査してお金を貸します。それでも不動産売買ではトラブルが起こることもあるので、そのトラブルを避けるために、不動産販売会社を売主にするのです。
これが一般仲介だと、売主も買主もエンドユーザーという場合が多く、不動産会社は仲介をして終わりになります。更に最悪な事態を考えると、そのトラブルが融資をしている金融機関にまで飛び火する可能性も否定できません。
逆に売主が不動産販売会社であれば、引き渡し後のトラブルも不動産販売会社が対応し、最悪の場合にも、不動産販売会社に責任追及できる為、金融機関は安心して融資をする事ができます。
その為、フルローンで低金利等の条件が良いローンが組める事になるのです。
更に、不動産販売会社から物件を購入すると、その不動産販売会社か系列会社が賃貸管理を行うことが多いです。
その際には、購入後も不動産販売会社が賃貸関係のフォローをするため、金融機関は更に安心ができるのです。

不動産販売会社の物件は高い?

不動産販売会社はなぜ物件を売るのか考えたことは有りますか?
それは、物件が売れれば不動産販売会社は儲かるからです。
シンプルに安く買って、高く売っているからなのです。
不動産販売会社により異なりますが、不動産販売会社の利益は、営業マンの歩合給や、広告費などの経費を含め、平均で400〜500万円程の利益が上乗せられているので、不動産販売会社の物件は相場よりも高くなってしまうのです。
仮に、不動産販売会社から3,000万円で物件を購入し、その日に売却しようとしたとします。
この時の売却相場は購入価格より400〜500万円差し引いた2,500〜2,600万円程という事になるのです。

まとめ

投資用ワンルームマンションを購入する際には、現実的には提携ローンがある不動産販売会社から購入する事になり、購入する物件にはかなりの利益が乗っている為、非常に高くなっている。
このカラクリが分かって頂けたかと思います。
このカラクリを理解せずに、購入前に売却時の相場をしっかりと調べず、不動産販売会社に節税・年金対策・保険替わりなどと言われ、購入してしまうケースが大変多いです。
とはいえ、購入してしまった後に文句を言っても何にもなりません。
仮に、そのような物件を購入してしまった後にできることは、サブリースを外して集金代行に切り替え収支を良くする、代行手数料が安い会社に切り替えるなど出来る限り良い運用をすることや、早めの損切りを覚悟し、売却を考える事も一つの選択肢だと思います。

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