収支の改善に繋がる借り換えのポイント | PLANINVESTの不動産コラム

収支の改善に繋がる借り換えのポイント

尾谷 奈雄崇

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収支の改善に繋がる借り換えのポイント

不動産投資では「不動産投資ローン」を組む事が多いです。
不動産投資ローンは、基本的に数十年かけて返済をする事になります。
その間に、

・修繕トラブルや、不動産投資以外での自身のトラブルが起きる
・空室リスクなどが顕在化してローン負担が重くなり、生活を圧迫するような事態になる

などの可能性が有ります。
そのような時に、

・新たな借り入れを検討する、
・他に収益をあげられるビジネスを立ち上げる、
・生活費を切り詰める

などで、ローンを返済していければ良いですが、なかなか難しい事も有ります。
そんな時、低金利のローンに乗り換える事が出来れば、
返済額が圧縮される分、利回りを上げる事も可能です。
だからと言って、安易に好条件の金融機関に飛びついてしまうのも考えものです。
ローンの借り換えはメリットも多いものの、タイミングを間違えると、
逆に負担が増えてしまう事も有り得ます。
そこで今回は、ローン借り換えで生じるメリットや、デメリット等についてご紹介します。

不動産投資ローンを借り換えるメリット

ローン返済における金利負担は長期的にみると大きいものになります。
この金利が大きい場合には、収益が著しく下がってしまう事も有ります。
逆にこの負担を減らしていけば、収益を大幅に上げると考える事が出来ます。
ローンの借り換えを行うべきかどうかという判断を的確に行うために、
メリットをしっかりと把握しておきましょう。

利回りを上げられる

不動産投資の成功の鍵は、いかに利回りを向上させられるかです。
返済額を上手く減らす事が出来れば、当然月々の収益が上がります。
実際に、上手く借り換えを行いながら、新しく別の不動産投資を進めていく方もいます。

返済方法が変えられる

例えば毎月の金利の支払いが高い事が不安な場合、返済期間を長くしてその金利を下げる。
といった新しい条件の相談をする事も可能になります。
実質的に返済する金額があまり変わらない場合でも、その時々の状況に応じて返済方法について見直しが出来ます。

最適な借り換えのタイミング

借り換えを行うことによって、返済額を抑えることが可能ですが、
その際に重要になってくるのが「タイミング」です。
そのタイミングについてご紹介します。

金利が低い時

せっかく借り換えを行うのですから、総支払額を下げなければ意味が有りません。
金利が低いタイミングで、借り換えを行うことがなにより重要です。
特に日銀がマイナス金利政策をとった場合は、ローン金利もそれに従って下がる傾向があります。
そのような社会的な流れも見極めることが必要になります。

固定金利期間が終了する時

例えば固定金利でローンを利用していた場合は、その金利が変動金利よりも高めに設定されている傾向が有ります。
その期間が終わったときに変動金利に変更すると、かなり高い確率で利益が得られる可能性が有ります。
ただし変動金利は、将来的に金利が上がってしまうリスクもある事も注意をしましょう。

健康状態が良好な時

「団体信用生命保険」への加入とローンの加入がセットになっている事がよく有ります。
団体信用生命保険とは、ローン返済中に死亡したり、高度の障害で働けなくなってしまったりした時に、残りの返済額を肩代わりしてもらえる制度です。
当然、加入するには健康状態の告知が必要になります。
その為、健康状態が良好な状態でない時には加入が出来ず、ローンが組めなくなる事も有ります。

借り換えで生じるデメリット

借り換えを行うべきなのかどうかという事をしっかり理解しておく為にも、その借り換えで生じてしまうデメリットについてもよく理解しておきましょう。

違約金や手数料がかかる可能性が有る

もともとローンを組んでいた金融機関に対して、高額の違約金がかかってしまう可能性が有りますし、手数料や諸経費が余計に発生してしまい、逆に負担が増えてしまう場合も有ります。
また、借り換え後の数年間は、売却したくても売却が出来なくなる場合等も有るので、注意が必要です。

金利交渉をした方が良い場合も

現在融資をしてもらっている金融機関に金利交渉をすることも不可能では有りません。
借り換えでかかる手数料や手間を考えると、金利に納得が出来ないのであれば、
まずは現在利用しているローン会社に金利交渉を持ちかけてみる事も検討してみるのも一つの手段です。

まとめ

今回はローンの借り換えをするメリットとデメリット、また借り換えの最適なタイミングについてご紹介しました。
確かに借り換えには、手数料などの諸経費、さらにそれ相応に手間もかかります。
しかし適切にタイミングを見極めて借り換えが出来れば、返済額が大幅に減る可能性も出てきます。
メリットが大きくなるのか、それともデメリットが大きくなるのかを慎重に検討することが重要になります。

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