マイナス金利解除と不動産

最近、マイナス金利が解除されるというニュースを見る機会が増えました。
今回のコラムでは、マイナス金利が解除されるとどうなる？そもそもマイナス金利とは？不動産にどんな影響があるのかをお話していきます。

マイナス金利解除と不動産への影響

2024年3月19日に日本銀行は金融政策決定会合の末にマイナス金利を解除することを決めました。日銀は金融緩和政策を修正し、短期金利の誘導目標をマイナス金利から実質的なゼロ金利に変更することを決定しました。これは「異次元の金融緩和から通常の金融緩和への正常化」と解釈されています。
それでは不動産市況への影響を見てみましょう！

住宅ローン金利への影響

短プラ連動の変動金利ローンは、マイナス金利解除によってさほど大きな悪影響は受けないと考えられています。短プラは金融機関が日銀に資金を預ける際の金利であり、今回の金利変更は短プラを引き上げる合理的な理由がないためです。
長プラ連動型の不動産投資ローンは注意が必要です。長プラは長期金利（10年国債利回り）との連動性が高い指標であり、今後の動向に注意が必要です。しかし、変動型の住宅ローンの多くには「5年ルール」や「125%ルール」という制度が設けられています。
5年ルールとは、金利が上がっても5年間は返済額が変わらないというルール。そして125%ルールとは、返済額が上がる場合も前回の返済額の125%を超えない金額に抑えられるというルールです。これらのルールがあれば、金利が大きく上がっても急激に返済額が上がることはありません。ただし、これらのルールはあくまで返済額の急上昇を回避するためのものということは頭に入れておくべきでしょう。
変動型の住宅ローンであれば、必ず5年ルールや125％ルールがあるというわけではありません。ネット銀行など、こうしたルールがない金融機関も見られます。これらのルールがない金融機関は理論上、一気に返済額を上げることも可能です。金利がさらに上がることになれば変動型の金利そして不動産価格への影響も避けられないはずです。金利の上昇は融資を得て不動産を購入する人の予算が下がることに直結するため、不動産の下落要因となり得ます。

補足説明

👉短期プライムレート…業績等が良い最優良の企業に貸し出す際の最優遇貸出金利（プライムレート）のうち、1年以内の短期貸出の金利のことをいいます。
👉長期プライムレート…業績等が良い最優良の企業に貸し出す際の最優遇貸出金利（プライムレート）のうち、1年以上の長期貸出の金利のことを言います。

そもそもマイナス金利とは？

マイナス金利は、日本銀行と民間銀行の間の金利がマイナスになることを指します。個人には直接的な影響はありませんが、民間銀行がお金を融資して景気を活性化させるために導入されました。日本銀行は、デフレ脱却や物価安定目標の達成や景気を良くするために、マネタリーベースの増加などで「たくさんのお金が市場に出回る」状態を進展させようとしていました。一方、民間銀行は日銀に預けている多額のお金を日銀当座預金として保有していました。この日銀当座預金の利率は「0.1%」であり「ゼロ金利政策」とも言われるように、非常に少ない利率でした。
マイナス金利は、この状態を変えるために導入されました。
2016年1月末に導入されたマイナス金利は、「これ以降民間銀行が、日銀に預けるお金に、マイナスの金利がかかる」という制度です。つまり、「日銀に預けているだけで、お金が年間0.1％ずつ減っていってしまう」ということになります。直接的な影響はないとはいえ、間接的にマイナス金利導入の影響は個人の生活にも影響する可能性があります。
お金が借りやすくなるマイナス金利が導入された以上、民間銀行は積極的にお金を貸し出したほうがよくなります。そのため住宅ローンや自動車ローンなどの金利が下がり審査が通りやすくなる可能性があります。

補足説明

👉日本銀行…政府の認可を受け国のお金を管理する銀行
👉民間銀行…都市銀行、信託銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、証券会社、保険会社、ノンバンク等。
👉マネタリーベース…日本銀行が世の中に直接的に供給するお金のことです。

マイナス金利の不動産への影響

一般に、住宅ローンなどの融資における金利が低いほど不動産投資への敷居も低くなります。なぜなら金利が低ければローンの返済時に支払う分の利息分金額が安くなるからです。非常にシンプルな例で、金利の影響の程度を把握してみましょう。
例えば、3,000万円の物件をフルローンで購入した場合を考えます。
金利は、1.0%と2.0%の場合でシミュレーションしてみましょう。
このとき、不動産投資ローンの返済額は以下のようになります。

上記のように金利が低いと支払う利息分の金額が安くなります。
利息分が安いと、月々のローン支払い時の利息分も減りキャッシュフローも良くなります。
このように金利が安いと融資を受けやすくなるだけではなく、融資を受けた後の支出の部分も減るため、結果的には運用時のキャッシュフローもプラスで運用しやすくなるといったメリットがございます。

まとめ

👉マイナス金利とは？
・景気を良くするために導入された政策！

👉銀行がお金を積極的に貸し出すと？
・低金利で融資が受けやすくなる！

👉金利が低くなると？
・月々のローンの利息分金額が下がりプラス収支で運用しやすくなる！

👉マイナス金利が解除された際の不動産への影響は？
・融資を受けて購入しにくくなり、金利も上がる可能性が出てくる！

以上です。

今回はマイナス金利と不動産についてお話させていただきましたが、マイナス金利解除の影響を受けて不動産の運用で悩まれるオーナー様も増えてきております。プランインベストでは売却活動のお手伝いや不動産運用の各種ご相談だけではなく、これからの不動産市況のシミュレーションのご説明などを経験豊富なスタッフが随時対応しております！勿論現在の金額のご査定や未来はどうなるかのご相談にも対応させていただいております。不動産の運用などでお困りであれば些細なことでもいいので、ぜひ一度プランインベストにお任せください！