不動産投資ローンについて | PLANINVESTの不動産コラム

不動産投資ローンについて

毛塚 翔

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不動産投資ローンについて

日本銀行は2019年末の金融政策決定会合で金融政策の現状維持を決めました。このままの金融政策が続けば、資産価値を保てるかもしれませんが、「異次元緩和」が終わりを告げるとき、不動産価格の暴落の始まりかもしれません。いつ異次元緩和の終わりが来るかは分かりません。その時に備えて、不動産投資ローンについて勉強していきましょう!

不動産投資ローンの返済原資について

毎月家賃収入が入るため、主な返済原資は家賃となります。主な返済原資が家賃ということは、物件自体の価値も融資評価の対象となります。

  • 購入物件の空室リスクが大きい
  • 駅から徒歩10分以上
  • 地方でアクセスが悪い
  • 築古物件etc..

上記の条件の物件は、安定的な家賃収入が期待できないと判断され、融資評価も厳しくなります。

融資金利について

不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高いです。なぜならば、家賃収入が想定通りに入ってこなかった場合、貸し倒れしてしまうリスクがあるためです。住宅ローンの金利は0.5%~2.0%程度で借り入れ可能ですが、不動産投資ローンの金利は1.5%~4.5%と高い水準になります。しかし、不動産投資ローンでも物件によっては、低い金利で借り入れ可能です。例えば、2,000万円~3,000万円の新築ワンルームマンション投資であれば、借入金利は1.5%~3.0%程度となります。東京23区の主要エリア・駅徒歩5分以内・新築物件や築浅物件など、入居者にとっても条件の良いマンションとなれば、金利1%台での借り入れも可能です。

ローン借入時の年齢制限について

繰り返しになりますが、主な返済原資は家賃収入となるため購入する物件や資産状況などが良ければ70歳を超えていても融資がつくことがあります。高齢者だけではなく、近年オリックス銀行やイオン銀行等が45年ローンを開始した影響もあり、20代の方が融資を受けて投資用ワンルームを購入できるようになりました。ということは、お持ちの物件が条件の良いマンションで売却するタイミングを間違えなければ、買い手はいくらでもいるということになります。不動産を購入する方の8割以上は、融資を利用して購入されますので、金融機関の融資が下りやすい物件はより売りやすくなります。

ローン返済期間について

建物の耐用年数によってローン返済期間が異なります。マンションの場合は、耐用年数が47年あるので、築10年の中古マンションを購入しても35年の返済期間がつくことが多いですが、アパートなどの木造物件は耐用年数が22年しかないため、新築の場合でも30年の返済期間となったり、中古の場合は20年~25年の返済期間となったりする場合があります。

融資審査内容について

年収金額や勤務先・勤続年数、現在の資産価値・借入状況など「属性」と呼ばれる借主の返済能力などが審査されます。また、どのような物件を購入するかという点も大きな審査ポイントとなります。いくら属性が良くても、築古で駅遠い物件などには融資がつかないことがありますし、逆に属性があまり良くなくても、都心のアクセスが良いエリアの投資に融資が下りることもあります。物件を評価するポイントは、金融機関によって大きく異なりますので、A銀行では融資NGだったけれど、B銀行では融資が下りたということもあり得ます。

まとめ

不動産投資を考える上で、不動産投資ローンは切り離すことができないものです。不動産投資ローンといったら聞こえは良いですが、結局は借金です。ただ、ほとんどの方は多額の借金をしているという認識がありません。駅近物件やアクセスが良い所を購入して、リスクヘッジしておかないと金融引き締めにより家計が圧迫されてしまうかもしれません。既に購入されている方は、借り換えの検討も必要になるかもしれません。特に変動金利の方は金利が上昇するリスクも理解しておかないといけません。不動産投資は社会情勢にも影響されやすい商品ですので、リスクがつきまのです。金利が上がることも想定して、今後の資産運用のシミュレーションを立てましょう!早めに売却して借金返済をして、リスク回避するのも一つの手です。

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