マイホーム売却！3,000万円特別控除

不動産を売却したら必ず譲渡所得税が掛かると思われている方も多いですが、ご自身に当てはまる特別控除を理解して、税金を減らすことが出来ます。
以前のコラムで、平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したとき「1,000万円の特別控除」という、特例をご紹介させていただきました。今回は、マイホームの売却時に役立つ「3,000万円特別控除」についてご説明させて頂きます。

譲渡所得税とは

不動産の取得費と売却価格の差額の売却益に対して課税される税金です。
「不動産譲渡金額」-「不動産取得金額」＝『売却益』
※不動産譲渡金額には、売却時の仲介手数料や印紙代などを含みます。
※不動産取得金額には、購入時の初期費用やこれまでのリフォーム費用などを含みます。
（注）既に「不動産所得」に計上しているものは含まない

マイホーム売却時の「3,000万円特別控除」とは

マイホーム（居住用財産）を売却したとき、所有期間の長さに関係なく、売却益から最大3,000万円まで控除できる特例です。仮に、取得費2,000万円の物件を3,000万円で売却した場合、1,000万円の売却益が出ますので、短期譲渡であれば、約400万円、長期譲渡であれば、約200万円の譲渡所得税が発生いたします。その支払わなければいけない税金が、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」によって、1,000万円の売却益を控除出来ますので、譲渡所得税が0円となります。

適用要件

この特例を受けるための要件としては、
・自分が住んでいた物件を売却する場合か、以前に住んでいて、住まなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売却すること
・売却した年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと
・売却した年の前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
・売却した家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
・災害によって滅失した家屋の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売却すること
・売手と買手が、親子や夫婦などの特別な関係でないこと
以上が要件となっております。

引越ししていた際の必要書類

マイホームの売却の契約の前日において、住民票に記載されている住所と売却したマイホームの所在地とは異なる場合などには、
・戸籍の附票の写し
・消除された戸籍の附票の写し
・その他上記に類する書類でマイホームを売却した人がその物件を居住の用に供していたことを明らかにするもの
上記の書類で、実際に生活の拠点として、物件を利用していたことを証明しなければいけません。

まとめ

今回は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」をご紹介いたしました。定められた要件を満たすことで、売却益を減らすことができる特別控除は、不動産を売却する際に上手く利用することで節税ができます。元々居住用で使用していた物件を、転勤等でお引越しをして、賃貸で運用している方も、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに、売却することによって、3,000万円の特別控除を適用できます。適用期間を経過してしまい、譲渡所得税を支払うのはもったいないです。売却のタイミングを見落とさないように気を付けましょう！

売却後のアフターフォローもしっかり行います！

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