不動産投資に必要な年収～年収別の最適な投資先とは～

「不動産投資に興味はあるけど、今の自分の年収では不動産投資は無理だろう」と思っていませんか？
一般的に、不動産投資は年収500万円からだとよく言われています。
しかし、中には年収400万程度でも不動産投資に取り組んでいる方もいらっしゃいます。
不動産投資は個別性が高く、本人の属性や物件の条件次第で購入できる金額が変わります。

今回のコラムでは、年収別に投資物件の目安を紹介していきます。

不動産投資ローンの融資審査について

ほとんどの方は、不動産投資をする上で融資を受けると思いますので、まずは不動産投資ローンについて説明します。
金融機関から融資を受ける上で重要なのが「属性」です。
属性とは「融資を申し込む方の勤務先、年収などの社会的、経済的背景」のことを言います。
金融機関は、属性をもとに返済能力を判断し、将来のリスクを推測して審査をしています。

一般的に「属性が良い」とは、下記のような条件を備えていることをいいます。
・収入が高いこと
・公務員、大手企業に勤務していること
・正社員などの安定した雇用形態であること
・勤続年数が長いこと
・結婚していること
・他の借り入れがないこと
・資産を持っていること
・返済実績があり、支払遅延などの事故がないこと

属性が良ければ、融資してくれる金融機関の選択肢が増え、融資審査にも通りやすくなります。
また、融資上限額が上がって金利が低くなるなどの有利な条件が出ることもあるそうです。
ただし、金融機関は審査結果のみ通知し、審査内容や詳細の開示には応じてくれませんので、上記の審査基準はあくまで想定になります。

また、不動産投資ローンの審査は、属性審査とは別に投資物件の審査もあります。
対象物件の収益性、賃貸需要、周辺環境、築年数などを総合的に判断して融資を出していると言われています。
特に収益性が重要で、たとえば駅から遠く入居率の悪い物件は、空室時に賃料が下がるリスクが高いといえますし、総戸数が少ない物件は、修繕積立金の改定が頻繁に行われたり、一度の改定で金額が大幅に上がったりと収益性が悪化しやすいといえるでしょう。
収益性が悪化しやすい物件は、金融機関としても貸し倒れのリスクが高いことから、融資がつきにくいなどの問題も生じます。

年収別の不動産投資

①年収400万円台の方は区分マンションからスタート
厚生労働省の発表によると、日本人の年収の中央値は437万円であると公表されています。
サラリーパーソンの平均所得に近い400～500万円の方の場合で考えてみましょう。
不動産投資ローンは、年収の10倍程度まで融資を受けられる可能性があります。
物件の評価額や資産背景によっては年収の10倍以上の融資を受けられることも少なくありません。
そのため、頭金をある程度入れることができれば、5,000万円以上の1棟アパートの購入も不可能ではありません。
しかし、年収400万円台で初めての不動産投資をする方にとっては、いきなり1棟アパートは荷が重いかもしれません。
その場合、ますは単身者向けの区分マンションからスタートし、不動産投資の醍醐味と投資の流れを理解することが最適かと思います。
区分マンションは、1棟ものの不動産に比べて利回りが低いのですが、少額からはじめやすく、流動性が高いので売却もしやすいというメリットがあります。

②年収700万円あたりからは1棟アパートの購入も可能
年収700～800万円になると、1棟アパートを購入できるケースが多くなります。
自己資金を2～3割ほど用意できれば、1億円程度の物件も購入が可能になります。
購入後は賃貸経営をしながらローンを返済し、キャッシュフローを積み立てて自己資金を増やしていけば、金融機関も実績として認めてくれるようになります。
そうすることによって次の融資も受けやすくなるので、徐々に資産を増やしていくこともできるようになります。
地方銀行や信用金庫は返済実績を重視すると言われているため、こうした金融機関と取引実績を積むことが次のステップにつながるでしょう。

③年収1,000万円以上からは幅広い選択が可能
年収1,000万円以上の方となると、選択肢は一気に広がります。
1棟アパートだけでなく1棟マンションも視野に入ります。
同じ利回りの物件でも、購入価格が大きいほうが手取り収入も大きくなる傾向にあるため、次の投資に回せる自己資金も早く増やすことができます。
資産形成のスピードアップにより、より積極的に資産を増やしていくことも可能です。
収入が多くなると、税金の負担割合も増え、所得税の節税を想定した不動産投資をすることも大切です。
1棟もののように必要経費として計上できる「建物の減価償却費」の割合が大きい投資物件を選ぶことで、節税効果をより受けることが可能となります。

まとめ

不動産投資は、収入を増やすだけでなく所得分散や相続税対策にもなりますが、物件選びや購入時期などがとても重要です。
プランインベストでは、既に不動産投資をされている方の物件の入れ替えや売却、これから始めたい方へのコンサルティングをしております。

購入、運用、売却など、なんでもお気軽にご相談ください。