金利上昇が不動産価格に与える影響

区分マンション投資においては、多くの方が金融機関からの借り入れを行います。
現金で購入される方もいらっしゃいますが、不動産投資においては「借り入れで投資ができる」ということを大きなメリットと考える方が多いようです。
区分マンション投資においての借入金の返済は、基本的には入居者からの賃料でまかないますが、いうまでもなく金利が上がれば、同じ借り入れ額でも利息が増え、月々の返済額は増えます。
そのため、区分マンション投資を行う方にとっては、金利が上下することは投資判断においてとても重要なポイントになります。

また、金利が上昇すると不動産価格は下落する傾向にあります。
金利や不動産価格の変化は売主、買主双方に大きな影響を与えます。

そこで今回のコラムでは、金利が上昇すると不動産価格が下落する理由と具体的な備えや対策について解説します。

金利が上昇するといわれている理由

まずは、今後の金利が上昇するといわれている理由について解説をします。

2022年3月にアメリカのゼロ金利政策が2年ぶりに解除されてから、歴史的な金利上昇が続いています。
日本でも2022年12月に日銀が長期金利の変動幅を0.25%から0.5%に修正し、事実上の利上げを行いました。
金利が上昇している理由は、大幅なインフレ（物価高）にあります。
この大幅なインフレを抑えるために利上げが行われています。
インフレは売るものがなくなって価格が上昇したり、労働力が足りなくなって賃金が上がったりする等の理由で起こります。
インフレを抑えるために金利を上げれば、お金を借りる人が少なくなり、不動産や自動車などの大きな買い物を控えるようになります。

このようにものや労働力の需要が減ることによって不足が緩和されるため、物価の上昇が抑えられる傾向にあります。
そのため、インフレになると金利を上昇させるのが一般的な政策です。

ロシアとウクライナの戦争で資源の供給が滞っており、インフレに拍車をかている状態で、いまでは多くの国がインフレとなり、金利が上昇しています。
日本においても、原油価格の上昇によりあらゆるものの価格が上昇しております。
このような状況から、今まで続けてきた異次元な金融緩和が終了し、今後は金利が上昇する可能性が高いと言われています。

金利上昇でなぜ不動産価格に影響が？

金利が上昇すると、当然ローンの金利も上昇します。
月々の返済額が増えるため、不動産を買い控えるようになり、不動産が売れなくなります。

また、ローンの金利が上昇すると銀行も融資額を引き下げる傾向にあるため、不動産価格が金利上昇前より低くないと売れない状況になるのです。
このように、ローンの金利が上昇することにより不動産価格が下落するのです。

また、投資用不動産の場合、ほとんどの方が変動金利で融資を受けて購入しています。
つまり、金利が上昇することにより月々の返済額が増え、収支が悪化することになります。
金利が上がることで、月々マイナス収支の人は負担が増え、プラス収支だった人がマイナス収支に転じたりと負担や利益が減ってしまうため、売却を検討される方が増える傾向にあります。
金利が上がることで購入希望者は減少しますが、売却する方は増加するため、供給過剰となり不動産価格が下落する要因になります。

売却のタイミングは？

誰しもがご所有物件を高い金額で売却したいと思います。
不動産価格は市況に左右されるものなので、高い金額で売却するには市況がいいタイミングで売却をすることが重要です。
価格が下落する前に売却するのがベストではありますが、不動産価格の下落がいつ起こるのかは誰にもわかりません。
不動産価格が下落しはじめたタイミングでは既に不動産が市場に多く出回っているため、不動産価格が下落する前に売却することがベストになります。

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