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2019.11.16

【サブリース】には落とし穴があった…

不動産投資ノウハウ不動産購入
【サブリース】には落とし穴があった…

テレビや不動産会社からの話でよく耳にするサブリース(家賃保証)見たり聞いたりという人は多いと思います。

サブリースとは

サブリース(家賃保証)とは、不動産会社が貸主から賃貸物件を借り上げ、入居者に転貸する契約のことです。物件所有者は、サブリース会社(不動産会社)に賃貸物件を借り上げしてもらい、サブリース会社から一定の賃料を得ます。空室であってもサブリース会社から家賃が支払われる家賃保証が魅力です。入居者はサブリース会社と賃貸借契約を結ぶので、入居者に関係する管理は全てサブリース会社に任せることができます。代わりに、サブリース会社が保証する家賃は、入居者が支払う家賃よりも低く支払われ、サブリース会社が保証する家賃は賃料の80~90%となります。

サブリース契約のメリット

何と言っても一番のメリットは、空室リスク・滞納リスクの回避ができ安定した収益が得られることです。サブリース会社に運営を任せ、賃料収入が安定することは、物件購入で借り入れたローン返済が安定するというメリットに繋がります。

また、複雑で手間のかかる賃貸管理業務も委託しているため、オーナー様は何もせず毎月通帳を眺めていればいいという状態になり、賃貸経営が楽になることがメリットです。したがって、高齢で賃貸経営が困難なオーナー様や、日中の仕事が忙しく賃貸経営に積極的に関わることができないオーナー様には適していると言えます。

サブリース契約のデメリット

一般的なサブリースの場合、家賃以外の収入(敷金・礼金・更新料)と借り上げ家賃以上の家賃は保証会社の取り分になるため、収入・収益性が落ちます。最近では、礼金と更新料は低めに設定するケースも多いですが、それでも築浅物件は各一ヶ月分は得れるので大事な収入源です。建物は経年で必ず劣化しますので、将来どこかのタイミングで修繕・リフォーム工事が必要となります。そして、当然ながらリフォーム工事は割安で確かな工事をしてくれる会社を選定したいところです。しかし、サブリース会社によっては指定のリフォーム業者を利用することや数年後にこの修繕工事を実施することが必須条件だったり、リフォーム会社や工事内容をオーナー様が自由に選べないサブリース契約も多いです。オーナー様のお知り合いに工務店やリフォーム会社がいて、割安でリフォームを頼めるような状況でもその自由がなくなり、サブリース会社から、相場より高い工事費用を請求されることもあるため注意が必要です。

また、サブリースでは、入居者の審査をサブリース会社が行います。ゆえに、自分ではふさわしくないと思っている入居者(モラルが低い人など)が、サブリース会社の意向で入居してくることもあります。サブリース会社も無用なトラブルを避けたいため、ある程度は基準を設けて入居審査を行います。空室になっては家賃保証に影響する関係から、入居率は高くしておきたい事情があるからです。

サブリース契約の落とし穴

基本的にサブリース会社は、借地借家法という法律で守られていて、オーナー様に対していつでも家賃の減額ができる権利があります。物件の家賃が徐々に下がっていく中で、サブリース会社により定期的な賃料の改定を定めることがほとんどで、開始当初の賃料が長期間保証されることはまずありません。サブリース会社が頑張って家賃保証を続ける必要などどこにもありませんし、建物の老朽化に応じて家賃収入は減るのですから、必ずと言ってサブリース会社から家賃の減額交渉があります。保証家賃を減額されてしまうと今度は収支が悪くなり、返済などに支障が出ますので、サブリース契約解除を考えると思います。ですが、最近、契約解除に応じてくれない会社も増えてきており、解除できたとしても莫大な違約金請求がきたりと悪質な不動産業者がいるのも事実です。

まとめ

私の個人的な意見ですが、「サブリース契約」をすることはオススメできません。必ずサブリース会社が得をするシステムになっているからです。特にローンを組んで購入している方に多いのですが、収益不動産を持っているはずなのにサブリース契約のせいで毎月収支がマイナスになっている方が非常に多く残念です。サブリース契約が全てにおいて悪いことばかりではないので、オーナー様の状況に合わせて使うのか、使わないのか判断することが大切です。

サブリースの事でお悩みの方は・・

私たち、プランインベストにお問い合わせください。今まで培ってきたノウハウを詳しくご説明させて頂きます。些細なことでも、ご相談お待ちしております♪


                                             
               

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