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2020.09.21

ついに悪徳なサブリースに規制が!

不動産投資ノウハウ物件売却管理
ついに悪徳なサブリースに規制が!

サブリースに初めて法規制がかかります。
新たな法案では、どのような点が規制されるのでしょうか。
また、今までのサブリース契約にはどのような点に問題があり、規制に至ったのでしょうか。
そこで今回は、「サブリース規制新法」の内容とその目的について解説をします。

サブリース法規制の内容と目的

国土交通省は悪質業者の排除に向け、動き出しました。
これまでは、サブリースを直接的に規制する法律は無く、オーナーとサブリース業者とのトラブルが大変多い為、今回の規制新法が実施されることになりました。
サブリース規制新法は、
【サブリース事業者の規制】
【賃貸住宅管理業の登録制度創設】

この2つの柱から成り立っています。

サブリース事業者の規制

2020年12月に施行される予定です。
具体的な内容は以下になります。

・サブリースの管理数1戸からでも業者は対象となる
・「絶対に損をしない」といった不適切な勧誘行為が禁止され、契約締結前に「重要事項説明」が義務付けられる
 また、家賃収入を保証する期間や将来の減額リスクなどを「書面」で説明する必要がある
・サブリース業者と組んでサブリースによる賃貸住宅経営の勧誘者についても規制の対象となる
 また、不動産業者だけでなく建築業者やコンサルティング会社など、サブリース事業を提案する側の責任も問われる
・違反した場合の処分や罰金などの規定を設け

賃貸住宅管理業者の登録が義務化(200戸以上)

現在は「管理業者登録」は任意の制度になっています。
今後は200戸以上を管理する事業者は登録が義務付けられます。(管理戸数200戸未満の業者は制度義務化対象外とする方針)
こちらは2021年6月に施行される予定です。
下記の内容が義務化されます。

・登録義務に該当する事業者は直ちに登録をする(200戸以上)
・物件所有者に管理報酬などの「重要事項」を事前に書面で説明する
・管理業者は物件の入居状況や入居者がトラブルを抱えていないかなどを、契約者に対して「定期的に報告する」必要がある
・一定の年数以上の実務経験を持つ人材や住宅管理の有資格者を配置する
・入居者から預かった賃料を登録事業者の財産と分けて管理する
・登録の有効期間は5年(5年毎の更新が必要)

国土交通省は、契約内容の説明の徹底などルールを厳格化するとともに、サブリース契約を行う不動産業者の国への登録の義務化を行います。
規制案の目的は、賃貸住宅における良好な居住環境の確保を図るとともに、悪質業者を排除し、業界の健全な発展・育成を図るためとしています。
オーナーとサブリース業者・管理業者とのトラブル発生を、令和11年度までに15%(令和元年の1/3)にすることを目標とされています。

サブリースのトラブルや問題点と法規制のきっかけ

近年は、オーナーとサブリース事業者との間でトラブルが相次いでいます。
特に「安定した家賃収入を保証する」と勧誘され、サブリース契約を迫るパターンや、サブリース賃料は永続的に下がらないと言われたのに、数年後にサブリース業者が一方的にサブリース賃料を下げるパターンの、トラブルが大変多いです。
また、オーナーに支払われる賃料が減額され、借入金の返済が滞る例も多くみられます。
サブリース契約により家賃収入が保証されるとはいえ、保証は数十年間におよぶ借入金の返済期間中ずっと続くわけではありません。
サブリース契約は通常、数年ごとに賃料を見直す条項が契約書に盛り込まれています。
所有者が予想しなかった段階で賃料の減額をされ、金融機関への返済が行き詰まるといったトラブルや訴訟が多く、社会問題となっています。
それを受け、国土交通省は「サブリース契約の事前説明の状況」「トラブル事例」について、アンケートを実施しました。
その結果下記のような調査結果になりました。

【サブリース業者側アンケート結果】
・不動産業者が家主に契約内容を十分に説明している・・・60%
・オーナーに支払われる賃料の下落リスクについて説明をしている業者・・・59.7%

【オーナー側アンケート結果】
・契約内容の変更条件などについて十分な説明がないまま契約を求められた・・・22.8%

国土交通省は調査結果を踏まえ、契約内容の説明の徹底や厳格化をして、サブリース契約を行う不動産業者の国への登録の義務化をする事を決めました。

まとめ


近年、売却の際にも、実際の入居者の賃料を教えてくれなかったり、管理を外してくれなかったり、管理を外す際にも多額な違約金がかかるなどのトラブルが大変多いです。
今回、やっと行政も重い腰を上げ、サブリース事業者に対する新法が制定されことになり、今までは借地借家法を逆手に取り、法律を盾に好き勝手やっていた悪質業者が減る、大変良い機会になりそうです。
ですが、これだけでサブリースの問題やトラブルが全て解決するわけではありません。
今後もサブリース業者などの動向に注目する必要がありそうです。

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