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2021.03.09

ハザードマップとは?不動産の売却価格に影響する?

不動産投資ノウハウ不動産購入物件売却
ハザードマップとは?不動産の売却価格に影響する?

日本は災害列島と言われており、昨今では大地震も発生したり、毎年台風も到来し、強風と大雨によって甚大な被害をもたらします。
最近では、熊本県を襲った豪雨が記憶に新しい方も多いのではないでしょうか。
不動産を保有していると自分の物件は大丈夫なのかな?と心配にもなる事もありますよね。
そのような際に活用できるハザードマップと呼ばれるものが有ります。
また、不動産を売却する際には、災害の予測が出来るような物件は売却に影響があるのか気になりますよね。
そこで今回は、不動産売却におけるハザードマップの影響についてご紹介します。

そもそもハザードマップとは?

水害や地震や火山の噴火といった自然災害による被害について、過去のデータから予測した地図のことです。
基本的には防災を目的として作られているため、避難場所や避難経路といった情報も掲載されています。
ハザードマップは、国土交通省ハザードマップポータルサイトにて、日本全国のハザードマップを誰でもチェックすることができます。
ハザードマップの種類は、下記の8つの種類があります。

《洪水》

洪水ハザードマップは、大雨などが原因で堤防が決壊してしまった場合、浸水する恐れのあるエリアや浸水の深さを知ることができるものです。

《内水》

内水ハザードマップの内水(ないすい)とは、
大雨などが原因で下水道の雨水排水能力を超えてしまった場合、河川等の公共の水域に放流することができなくなり、浸水することを言います。
内水ハザードマップでは、雨水が排水できなくなってしまったときに、浸水の発生が想定されるエリアを知ることができます。

《高潮》

高潮ハザードマップの高潮とは、台風や発達した低気圧により高波やうねりが発生し、海面の高さが通常よりも高くなる現象のことを言います。
その被害による浸水などが予想されるエリアを知ることができます。

《津波》

津波ハザードマップの津波とは、地震などが原因で海水が大きな波になり、
沿岸に打ち寄せられる現象のことです。
大きな地震などの影響で、浸水などの津波の被害が予想されるエリアを知ることができます。

《土砂災害》

大雨になったときに土石流、がけ崩れ、地滑りなどが起こる危険性のある場所で、土砂災害の被害予測が予想されるエリアを知ることができます。

《火山》

火山ハザードマップには、火山の噴火によって起こる噴石の落下、火砕流、泥流、土石流、火山ガスの発生、噴煙などにより、被害を受ける危険性が高いエリアを知ることができます。

《宅地ハザードマップ》

宅地ハザードマップとは、大規模盛土造成地の変動予測を表したもので、造成された土地で大雨などが発生した場合、被害が起こる可能性があるエリアを知ることができます。
谷や沢を埋め立てて造成された土地や盛土をして造成された土地は、地震が起きたときに地滑り、がけ崩れ、土砂流出の恐れがあるため、監視や予測変動をする必要があります。

《地震》

地震に関するハザードマップは、「ゆれやすさマップ」、「地震危険度マップ」、「液状化危険度マップ」などに分かれている場合があります。
ゆれやすさマップは南海トラフ地震が起きたときに想定される震度を予想したもので、地震危険度マップは、ゆれやすさマップから建物にどれだけの被害を受ける可能性があるかを、地図上に記載されているエリアの建物が全壊する割合で示したものになります。
他にも大雨、台風、地震など災害の種類によって起こり得る被害の状態が異なることから、災害の種類別にそれぞれの危険区域や避難場所などを確認することができるものになります。
ご所有の物件にお住いの場合にはこちらもご確認しておき、いざという時に備えましょう。

水害リスクの説明の義務化

ここ数年でも多発している集中豪雨による被害を受け、国土交通省は2020年7月17日、宅地建物業法施行規則を改正し、不動産取引の重要事項説明に、水害ハザードマップ上の所在地を盛り込むことを義務付けました。
物件を購入する側としては、購入予定の物件が、水害リスクがどのくらいあるかを不動産会社がしっかり説明してくれるということになります。
これまでのハザードマップは提示義務は緩やかであり、不動産会社に半ば一任されていましたが、説明を義務化しました。
また、ハザードマップには避難するための経路や避難場所なども載っているので、宅建業者はなるべく避難所のことも、購入予定者へ説明を促すように、国土交通省から示されています。

ハザードマップの不動産売却への影響

ハザードマップは物件購入時には、将来予測される災害を最小限に抑えるために災害別のリスクを確認できる点がメリットです。
その反面、売却したい物件のある地域で何かしらの被害が予測されている場合は、売却価格も低くなってしまうのではないかと心配される方もいらっしゃるでしょう。
ハザードマップは、あくまでも災害時の避難を目的に作成されているもので、地価を決めるためのものではありません。
その為、地価への影響はあまりないと考えて良いでしょう。
ただし、その地域が土砂災害の警戒区域に含まれている場合は、売却の際に買主へ告知する義務があります。
逆に購入する立場からすると、危険性が高い物件をリスクを負ってまで買いたいと思うでしょうか?
融資をする金融機関の立場からの目線でも同じような事が言えると思います。
その為、買い手が購入を渋ったり、売却価格を下げなければならない可能性も否めません。
買主へ告知する義務がありますので、あらかじめリスクを理解してもらった上で、出来るだけ高値で購入してくださるような買主を見付ける事が重要になります。

まとめ

ハザードマップは、売却前に物件周辺の被害予測に役立つツールですが、災害が起きると予測されているからといって地価に影響を及ぼすものではありません。
まずは自分が所有している物件をハザードマップで確認してみましょう。
仮に物件が警戒区域に含まれている場合には、一般のエンドユーザー様には需要が見込めないかもしれませんが、不動産会社によっては、独自のお客様が居て早期に高値で売却を実現できる可能性もあります。

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