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2021.03.22

契約不適合責任とは

不動産投資ノウハウ不動産購入物件売却
契約不適合責任とは

2020年4月に民法改正が行われ、早1年経過しようとしています。
民法改正前は瑕疵担保責任と呼ばれていたものが、「契約不適合責任」と名称が変わりました。純粋に名前が変わったわけではなく、従来のルールが一部変更されている点もございますので、きちんと理解しておかないと、思わぬ損害、損失に繋がる危険性がございます。思わぬ落とし穴に引っかからないように、今回は「契約不適合責任」についてご説明させて頂きます。

契約不適合責任とは

売買契約で、商品に品質不良や品物違い、数量不足などの不備があった場合に売主が買主に対して負う責任のことです。民法改正により、新たに定められた文言であり、債務不履行責任の一種とされています。

簡単に言うと、区分マンションの売買契約で、物件に雨漏りや白アリの被害があったり(品質不良)、所有している号室が違ったり(品物違い)、専有面積が違う(数量不足)場合に売主が買主に対して負う損害賠償請求等の責任のことです。

契約不適合責任により、買主が請求できる権利

本来契約した内容に不備があるので、買主は売主に対して下記の権利を請求できます。また、必然的に売主も買主に対して責任を負う義務が生じます。

《契約解除》
当初の話と違うので、契約を解除して代金の返還することが可能となります。

《損害賠償請求》
契約後、雨漏り等の損害が発生した場合は損害賠償請求が可能です。

《追完請求》
目的物の修補・代替物の引き渡し・不足分の引き渡しがこれに当たります。
つまり、買主は購入した物件に不備があれば、「直してください」といった請求ができます。

《代金減額請求》
不備があるから、安くしてと購入代金の減額の請求が出来ます。

契約不適合責任免除とは

契約不適合責任は「任意規定」となります。任意規定とは、その項目について契約書に記載がない場合には法律の規定を適用しますが、契約書に記載があるときは契約書の内容が法律よりも優先して適用される性質の規定をいいます。ですので、契約書で契約不適合責任の免責を定めたり、期間を民法の規定よりも短く定めることが可能です。ただし、契約不適合責任を免責したり、期間を短くすることが民法以外の法律で禁止されている場合はそのルールには従う必要があります。

瑕疵担保責任との違い

瑕疵担保責任は、売買契約時に、買主が知らない欠陥が不動産に存在し、
それが後々発覚した場合に発生する売主の責任です。

売買契約時に存在していた瑕疵のみの責任を負う内容ですので、契約〜引き渡しまでの間に発生した瑕疵は含まれませんでしたが、契約不適合責任は、契約〜引き渡しの間に発生した問題にも適用されます。よって、瑕疵担保責任と比べて買主がトラブルに巻き込まれる可能性はより減少しています。

また、損害賠償の範囲も少し異なります。契約が有効だった場合に得られたはずの利益(履行利益)は、瑕疵担保責任では損害賠償の範囲外となっておりますが、契約不適合責任では損害賠償の範囲に含まれているため、買主はより多くの損害賠償を請求できる可能性があります。ただし、売主が知っていたにも関わらず、隠していた問題にのみ損害賠償請求ができるというルールに変更されたので、少し不利になったとも言えます。

まとめ

売買契約書は、難しい言葉が多かったり、言い回しが固く分かりにくい表現も多く、良く分からないまま署名・捺印をされる方も少なくないのではないでしょうか。もちろん売買金額が一番大切かと思いますが、契約書の内容次第では、決済・引き渡し後も責任がついて回り、実際に設備の修補費用等、お金がかかる場合もございます。

例えば、
 《A社》:売買代金2,000万円、契約不適合責任あり
 《B社》:売買代金1,990万円、契約不適合責任なし
10万円の売買代金の差で、A社と契約したけれど、契約不適合責任によって設備の修補費用20万円掛かってしまったら、契約不適合責任を免除した契約を提示していたB社で契約していた方が最終手残り金額は10万円高くなります。

不動産会社から提示される売買代金で複数社比較される方も多いですが、契約書の内容もしっかり確認して後々のトラブルがないように進めていきましょう。

プランインベストに相談

契約不適合責任を免責で契約してくれるお客様も多いので、決済・引き渡し後の責任を負いたくないという方は、まずはPLANINVESTにお気軽にお問い合わせ下さい。些細なことでもご相談お待ちしております。

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