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2020.11.30

投資用マンションの売却すべきタイミング!!

物件売却
投資用マンションの売却すべきタイミング!!

2020年は1月に発生した新型コロナウイルスと、それに伴う緊急事態宣言の発令・オリンピック延期などの影響で、不動産業界にも大きな変化が起きた年となりました。
投資用マンションをお持ちの方は、コロナ禍における収益物件の取り扱いについて頭を悩ませておられる方も少なくないのではないでしょうか。
今回のコラムでは売却すべきタイミングについて解説させていただきます。

大規模修繕の前

マンションは通常、築10~20年の間に大規模修繕を行います。
大規模修繕のために、投資用マンションには「修繕積立金」という費用が課されていますが、この修繕積立金は、管理会社によっても異なりますが築6年から値上がりが始まることが多いです。
また、昨今は工事費用相場の値上がりにより、積み立てた修繕積立金だけでは足らずオーナーが不足額を負担するというケースも珍しくありません。
負担額は、一戸あたり数十万~数百万と言われており物件の規模・築年数により幅があります。
さらに、収益用ワンルームマンションの場合には他のオーナーから合意を形成できず、大規模修繕自体が行えないおそれがあります。
所有物件の修繕積立金の値上げや大規模修繕の実施はオーナーの手出しの負担を大きくするほか、大規模修繕を行えない場合にも物件の資産価値が下落するので、大規模修繕前のタイミングで売却するのはよくあるパターンで賢い選択かもしれないですね。

キャッシュフローがマイナスになるとき

投資用マンションを経営する場合には、収支のバランスが取れているかどうかがとても大切です。
固定資産税と毎月のローン返済額と管理費、修繕積立金といった出費が家賃収入を上回ってしまうと赤字経営となってしまいます。
赤字経営で足りない資金は自身の財産から補填することになり、これでは投資用マンションを持っている意味がありません。
節税対策になるのでは?と思われている方は過去のコラムに節税対策について書いておりますのでご参照ください。

キャッシュフローがプラスな場合でも

・収支がプラスな場合は売り手市場でもあることから、仲介業者に頼み、時間をかけて高値を目指すのも1つの選択肢として挙げられます。

・エリアや所有年数によっても異なりますがマイナス収支のものに比べると、プラス収支での売却の方が売却益も出やすくなると言えるでしょう。

現在の不動産市況からも売却をしたほうがいい理由

(1)中古マンションの価格低下

コロナショック・東京オリンピック延期によって、マンション価格の上昇をけん引してきた海外投資家の買い意欲は鈍化してきており海外勢が取得したマンションがオリンピック後、売りに傾けばマンション価格は一気に急落します。
マンションの買い手が少なくなれば理論上、新築マンション価格が落ち込むことになります。
東京オリンピック後は総人口が減少に転じると予想されており、本当に減少すればマンションニーズも減ってくるでしょう。
新築マンション価格が下がれば新築マンションを購入しやすくなるのでその分、中古マンションを買おうとしている人がその分減ることになり、それがそのまま、中古マンション価格の下落圧力につながるのです。。

(2)低金利が続いている

東京オリンピック延期によって低金利が続くことは不動産投資ローンや住宅ローンの金利も安くなり、不動産取得においては絶好機ともいえるタイミングです。
現在、国内の金利は2013年からの日銀による異次元金融緩和政策以降、低金利の状態が続いています。
少なくとも東京オリンピックによって景気が大幅に回復されない限りは、金利が上がることはないのではと考えられます。
ただし、購入意欲の高い買主がいる状態はいつまでもは続かないので売却を検討しているのであれば早めに売り出しを始めてみるほうが良いのかもしれません。

まとめ

ご所有されているエリアや所有年数によってもタイミングは異なりますが
不動産運用は社会情勢に非常に大きく影響されやすい為、買主様の購入意欲が高い時期を把握していく上で少しでも高く売却していけるような出口戦略を考えていくことが大切です。

もちろん物件によっては今すぐ売却しないほうがいい物件や賃貸経営の見直しで収支改善ができる場合もございます。

一度、査定相談させて頂きお客様にとって最良な運用計画をご提案できればと思いますので是非プランインベストにご相談下さい。

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