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2021.05.05

決済までに売主がやるべきこと

不動産投資ノウハウ物件売却
決済までに売主がやるべきこと

私たち不動産会社には不動産売却の様々なお悩みが寄せられますが、
その中で、
「市況が良い事は分かっていて、売りたいけど忙しい」
「不動産購入の時に面倒だったし、売却はまた時間があるときかな・・・」
などのお声を聞くことが有ります。
不動産の売買では売主様・買主様双方が納得する価格が一致し、売買契約を結びますが、意外とその後の流れや手続き等に関しては分からないことが多いですよね。
結論から述べますと、不動産の購入時に比べて売却時には、面倒なことはほとんどございません。
不動産会社によっては、売主様にやっていただく事が多い場合もありますが、
今回は、弊社で売却をした際の、一般的な契約から決済が終わるまでの流れをご説明いたします。

契約後の流れ

契約書に売主様、買主様双方のご署名ご捺印が終わり、手付金が振り込まれた時点で売買契約が正式に締結致します。
売買契約書には、決済日の期日(引渡し期日)についても詳しく記載されております。
決済日に関しましては、売却に必要な手続き等が終わり次第決定します。
決済日は、期日より前倒しになる事は多いですが、期日よりも後になる事はまず有り得ません。
仮に、買主(売主)の都合で期日が過ぎるようなことがあれば契約の不履行になり、違約金が発生する事になります。
それでは決済日までに売主様にご協力頂く事や、必要な手続きはどのようなことがあるのでしょうか。
また、弊社ではそれらをどのように対応をしているかを下記にてご説明します。

《賃貸管理・サブリース契約の解除手続き》

物件のご売却の際には、
・現管理会社との集金代行契約
・現サブリース会社とのサブリース契約
の解除が基本的に必要になります。
また、決済後の現入居者様の賃料のお振込み先変更・管理会社の変更通知なども必要になります。
不動産会社の中には、売主様の方にそれらの解除申請をしていただく場合も有るのですが、
弊社では、売買契約時に委任状・解除届出書にご署名・ご捺印を頂き、解除を進めさせて頂いております。
(管理会社の中には書式が決まってる場合や売主様ご本人からのご連絡などが必要な場合も有りその場合はご協力いただきます)

《賃貸借契約書の取得》

売却時には、基本的に現賃貸借契約の内容を買主様へ引継ぐ形になります。
その内容確認と引継ぎの為に、現管理会社から賃貸借契約書の取得が必要になります。
弊社では、売買契約時に委任状にご署名・ご捺印を頂き、代理で取得をさせて頂いております。

《重要事項に係る調査報告書の確認》

建物の共有部分の管理会社から、重要事項に係る調査報告書を取得し確認します。
重要事項に係る調査報告書とは、そのマンションの管理に関する説明書のような書類です。
マンション全体の修繕積立金総額や、管理組合が金融機関からの借入が有る場合記載されています。
また、管理費や修繕積立金の増額予定等も記載されており、
内容によっては次のオーナー様の収支内容に関わる大事な情報になります。
弊社で売却をされた場合には、こちらの書類も弊社で費用負担して取得致します。

《物件の役所調査》

役所調査では、法務局、区役所などに行って権利関係や法令関係の内容を調べます。
役所調査をきちんと行うことにより、所有者も知らない情報が出てくることがあります。
たとえば、法務局で取得できる登記簿謄本から他に所有者がいることがわかったり、
役所調査により前面道路が建築基準法上の道路ではないため、建築に制限や条件があることがわかったりすることがあるのです。
このような権利・法令の内容は、顧客からの情報や現地調査だけでは全てを把握できません。
物件を多面的に把握するために、役所調査は非常に重要だといえるでしょう。
こちらも勿論弊社が管轄の区役所などに赴き調査をさせて頂いております。

《固定資産評価証明等の取得》

不動産の固定資産税はその年の1月1日の所有者に1年分の請求がくるようになっています。
そのままですと、売主買主に損得が生まれてしまう為、
決済日を起算日として、損得が無いよう日割りで計算させて頂き、
売買代金に上乗せするような形を取らせて頂いております。
正確な固定資産税を算出するために、固定資産評価証明を取得が必要になります。
弊社では、売買契約時に委任状と代理人専任届にご署名・ご捺印を頂き、代理で取得をさせて頂いております。

以上が決済日が決まる前に必要な、主なお手続きになります。
上記の通り、決済日が決まるまでは売主様にやっていただく事はほとんどございません。
弊社での売却時には、売買契約時に委任状等にご署名・ご捺印頂き、
弊社が全て代理で様々な書類を取得できるような形にさせて頂いております。

売主様にご協力いただく手続きは?

決済日が決定するまでは、売主様がすることはほとんどない事が分かったと思います。
では実際に売主様にご協力いただく事はどのようなことがあるのでしょうか?

《抵当権の抹消手続き》

決済日決定後、抵当権設定されている場合は金融機関に連絡を入れて頂き、一括繰上げ返済手続きをお願いしております。
その後、金融機関から一括繰上げ返済書類が届きましたら、
返送前に返済口座詳細と一括繰上げ返済金額をスキャンもしくは写真データをメールで弊社に送って頂きます。

《司法書士のご本人確認》

司法書士事務所から本人確認のご連絡を致します。
直接の面談などではなく、お電話にてご対応頂くだけで完了致します。

《必要書類の取得》

決済の為に、司法書士に提出して頂く書類等を準備して頂く必要があります。
3ヶ月以内に取得したものが有効になりますので、
決済日から逆算して決済日が決まる前に、お時間がある時に前もって取得して頂く事も可能です。
以下が必要な書類になります。

・印鑑証明書(賃貸管理解除の際にも必要となる場合も有り)
・住民票(印鑑証明証と謄本住所が異なる場合のみ必要)
 ※2回以上変更されている方は戸籍の附表が必要
・抵当権抹消書類一式(司法書士事務所から郵送で届きます)
・権利証(登記識別情報)
 ※紛失の際には対応は可能ですが、別途費用が掛かります。
  また、担当司法書士事務所にご訪問頂き、ご本人確認の面談が必要になります

決済の立合い

地方の売主様や、ご多忙で決済に立ち合えない売主様は大変多いです。
実際に、決済時にすることも少なく、代理での立合いをご希望されるオーナー様の方が圧倒的に多いです。
そのような売主様の為に、依頼書にご署名・ご捺印を頂き、代理で決済をさせて頂いております。
中には代理での立合いを最初は心配される方もおりますが、買主様から売主様のお口座に直接お振込み頂き、
振込が完了次第弊社から売主様にご連絡をする形になりますのでご心配はいりません。
勿論、立合いを希望される方は決済に立ち合う事も可能です。
決済後に関しましては、当社から領収証の発送を致しますので、
ご署名・ご捺印の上、返送をして頂きすべて完了になります。

まとめ

今回は、弊社での契約後から決済までの流れをご紹介いたしました。
契約まで完了すれば、決済日までやっていただく事はほとんどなく、
決済日決定後にやっていただきたいことも、全てアナウンスさせていただきますので、
最後まで、極力売主様にお手間をかけない安心したお取引が可能です。

プランインベストにご相談を

今までご多忙を理由に売却を中断していたオーナー様も多いと思います。
今一度ご売却をお考えになってみるのはいかがでしょうか?
また、売却後の税金のお悩みや、ご相談にもしっかりとご対応させて頂きます。
まずはPLANINVESTにお気軽にご相談お問い合わせ下さい。
些細なことでもご相談お待ちしております。

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