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2020.07.13

税制改正による節税封じ

相続税金
税制改正による節税封じ

不動産投資を始めたご理由は、オーナー様によって様々ですが、節税目的で不動産投資を始める方はとても多いです。サラリーマンや自営業者の収入に対して課税される税金を不動産所得によって下げることができるからこそ、販売会社も節税効果を強みにし販促活動をしています。しかし、販売会社がグレーなやり口で物件を購入させたり、建築させる事例が多く、ついに政府も節税封じの対策を取り始めました。税制改正や監視強化により所得税や相続税を厳しく課し節税策が封じられる見通しですので、しっかりと税についての理解を深めましょう!

不動産投資の節税効果とは

不動産所得は家賃収入などの総収入金額に必要経費を差し引いた金額となり、サラリーマンなど、不動産収入とは別の収入を得ている場合、給与所得の金額と不動産所得の金額を合算して、所得税が割り出されます。減価償却によって所得を減らすことができたり、不動産所得がマイナス収支の場合、給与所得の金額と損益通算することで所得税を安くすることができます。

節税できるポイント

【必要経費】必要経費が多ければ多いほど総所得金額が減り、結果的に課税所得も減り所得税が少なくなります。

【減価償却費】建物や付属設備を減価償却することができ、建物の構造によって設定された耐用年数で、毎年減価償却費を実際にはその年にお金が出ていかない費用を必要経費として計上できます。必要経費が増えた分、課税所得が減り、結果的に所得税が少なくなることがあります。

【損益通算】サラリーマンで会社から給与をもらっている方などの場合、給与所得と不動産所得を合算して課税所得を算出できます。

政府による節税封じ

2020年度の税制改正で消費税法を見直すことになりました。そもそも賃貸経営で主な売上高となる居住用家賃には消費税はかかりません。売上高自体が非課税なら控除も不可なのが消費税の原則で、家賃収入だけだと本来、控除を受けられませんが、作為的に消費税の課税対象となる売上高を立て、その分の消費税を還付させる方法が多く使われていました。財務省主税局によると、今後は「いかなる手法を用いて課税売上高を作ろうとも控除は認めない」とし、新築する場合は4月以降、中古で買う場合は10月以降に契約する分から適用する見通しです。その前に手を打とうと急ぐ動きもありますが、「税務署から税務調査を受ける可能性が高い」と税理士の多くは見ています。

相続税の監視強化

賃貸不動産は一般に相続税の課税ベースとなる評価額が低くなりやすいので、現預金などで相続するより税額が少なくなる例が多いです。その為、不動産を相続目的で所有している方も多くいらっしゃいます。ところが最近、税務署が税務調査で評価減を否認する例が目立ってきており、中には路線価すら認めず購入価格で課税し直す例もあります。

特に厳しくみるのが、駆け込み節税です。80代、90代の高齢者が賃貸経営の話を持ち掛けられて着手していたような場合、直後に相続が起きて節税以外に理由が見いだせないと税務署は否認しやすく、賃貸経営に伴う不動産所得にも厳しく対応しています。監視強化により、管理料が一般的な水準より少し高かっただけで税務署が執拗に修正申告を求める例も増えています。

まとめ

不動産所得は家賃収入から必要経費を差し引いて計算し、必要経費が大きいと所得税・住民税は減ります。ただし、節税の為だけの不動産経営は、後に空室リスクや資金繰りなどのリスクもあります。不動産における収入や必要経費は毎年一定ではないので、現在の収支内容は、建物の築年数や景気の動向などによって収入や必要経費が大きく変化します。不動産投資をすることによって、確かに節税となるメリットはありますが、同時にデメリットやリスクもあるのが事実です。節税ばかりに気を取られ、不動産投資で大幅な赤字となってしまったら、本末転倒です。

困った時は、プランインベストに相談

不動産投資は資産形成はもちろん、うまくいけば収入が増える可能性もあります。その中で上手に経費計上することで、節税を行うことも可能ですが、どんな物件でも良いという訳ではありません。税理士も常勤しておりますので、不動産のプロからの視点と税金のプロからの視点でアドバイスさせて頂きますので、迷いや悩み事があった場合は、私たちプランインベストにご相談ください。

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