相続と不動産の切っても切れない深いつながり

人が亡くなると必ず発生するのが「相続」です。先進国の中でも日本は、遺産の大部分を不動産が占めている場合が多いです。遺産分割で家族が揉めないようにしたり、相続税がかかるときに納税をスムーズに行えるよう準備したり、税額を合理的に抑えたり、場合によっては不動産の処分を検討したりと、相続と不動産は切っても切れない深いつながりがあります。だからこそ、トラブルがないように相続問題を考えていきましょう！

相続とは

具体的には、亡くなった人（被相続人）が生前に持っていた財産上の権利義務を、一定範囲の人（法定相続人）へ包括的に引き継ぐことを言います。財産上の権利とは、現金等の「資産」、義務は借金等の「負債」です。

相続案件の増加

厚生労働省が2020年6月5日に発表した最新の人口動態統計によると、2019年の死亡者数は138万1098人で、戦後最多を更新しました。また、2019年に生まれた子供の数（出生数）は86万5234人で過去最少でした。日本の高齢化率（65歳以上）は人口の約3割に達しており、今後も上昇していくため、死者の数は増え続けるでしょう。国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、年間死者数は2039年の167万人でピークを迎え、その後もしばらく150万人前後の水準が続きます。つまり、日本ではこれから20年以上にわたり、毎年140万件から最大170万件近い相続が発生するのです。

相続における不動産の割合

一般に人は年齢を重ねるほど、さまざまな資産を蓄えており、相続される資産は増えていきます。たとえば、総務省の『平成26年全国消費実態調査』によると、70歳以上の世帯は4759万円の資産を保有しており、そのうち半分以上は土地（宅地）や建物（住宅）などの不動産です。また、国税庁の統計によると、相続財産の内訳（平成29年分、相続税額のある申告ベース）において、最も多いのが土地の36.5％であり、家屋の5.4％と合わせて41.9％を不動産が占めています。1990年前後のバブル景気のピーク時には、相続財産に占める土地の比率は7割を超えていたことと比較すると、長期的なトレンドとしては、土地の割合が下がって現金・預貯金等の割合が増えていることが分かります。ただ、ここ2～3年の地価上昇により、不動産の比率は再び上がっている可能性があります。

■相続財産の中で不動産は特殊な資産

• 相続財産として不動産は、価値が分かりにくい　

不動産は現預金や株式（上場株）、債券などのようにその価値が明確ではありません。なぜなら、土地にしろ建物にしろ、ひとつずつ立地や広さなどが異なっており、2つとして同じものはないからです。また、取引市場はありますが、新築以外は契約価格が対外的に公表されることが少なく、いくらで取引されたのかがよく分かりません。しかも、膨大な物件数に比べて市場で取引されるのはごく一部に限られます。 　

• 相続財産として不動産は、分割しにくい　

現預金はすぐ、どのような割合でも簡単に分けることができます。株式（上場株）も市場で売却して現金化すれば、分割は簡単です。それに対して不動産は、土地であれ建物であれ、簡単に分割できません。売却して換金しようにも、取引市場の状況によってはすぐに買い手がつくかどうかも分かりません。

• 相続財産として不動産は、維持費がかかる　

固定資産税や都市計画税、管理費などのコストが所有しているだけでかかります。相続されて資産になると思っていたら、負債となってしまうリスクもあります。

トラブルが生まれやすい

以上のような事情から、相続財産のほとんどが、自宅の土地や建物などの不動産である場合、その分割を巡ってさまざまなトラブルが発生します。相続の遺産分割を巡るトラブルは、家庭裁判所に持ち込まれることも多く、年々、その件数は増えています。しかも、対象となる金額が5000万円以下の訴訟が多く、上述の「70歳以上の世帯の平均保有資産は4759万円」からすれば、富裕層でなくとも、多くの相続トラブルが発生していることが分かります。その理由の一端は、不動産が特殊な資産であり、不動産の価値の判断が難しく、また不動産の分割がしにくいことにあるのは間違いないでしょう。

まとめ

相続財産に地価の高いエリアの不動産が多数含まれる場合には「相続税をどのように支払うか」「相続人の間でどのように不動産を分けるか」といった問題など、不動産の相続ではトラブルの可能性が付いて回ります。相続はいつ発生するか分かりませんが、なるべく早いうちから相続に備え、不動産をどのようにしておくのがよいか、さまざまな角度から検討し、対策を講じておくことが重要です。

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