【アパート経営】土地から新築一棟投資ってなに？

仕入開発事業部の高橋です。

PLANINVESTの仕入開発事業部では、アパート用地の購入・販売・開発（自社建築）に取り組んでおり、土地の売却サポートやアパート投資へのアドバイスも積極的に行っております。

以前からアパート用地に関する事をコラムで綴らせて頂いてきましたが、今回は近年注目を集める「土地購入からはじめる新築一棟アパート経営」について、解説をしていきます！

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アパート経営の始め方。中古？新築？

経営開始の3つの方法

アパート経営を始めるには、以下の3つの方法があります。

既存のアパートを購入する方法
土地にアパートを建築する方法
プラン付きの土地を購入する方法

１は新築や中古の、既に完成しているアパートを購入する方法なので、1番誰もが思いつくアパート経営の方法です。

弊社でも地方の中古のアパートを取り扱っておりまして、高利回りで運営されたい投資家様にはオススメの方法となります。

２は既に土地を持っているか、新たに土地を購入し、アパートを建築する方法です。

ただこの方法は土地の選定や調査も必要ですし、そもそもどんなアパートがいくらで建築できるのか？など、色々なハードルがあり一般の投資家様には非常に難しい方法となります。

そこで今回ご紹介するのは、３のプラン付きの土地を購入するという方法です。

弊社では、土地から新築をご希望される投資家様に対して、プラン付きの土地を販売しております。

【プラン付きの土地】とは

プラン付きの土地とは、アパートを建てることを前提として、アパートを建てることを前提として、すでに建築計画や収支計画が提示されている土地のことです。

弊社では、新築のアパートを保有されたい投資家様に対し、土地に合わせたアパートの建築プラン(間取り・戸数・構造など)と、それに伴う家賃収入や運営費のシミュレーションをご提示し、積極的にご提案を進めております。

土地を購入し、新築アパート投資をはじめよう

そもそも、なぜ土地からのアパート投資をオススメするのか？

「普通に新築で売っているアパートを買えば良いんじゃないの？」と思われる方も多いかと思います。
なぜ土地からなのか。それは「利回りが高い」からです。

一般的に、既に完成している新築アパートが利回り5.5%で販売されているとしたら、同じ仕様のアパートをプラン付きの土地で建築した場合、0.5％程高い6％位に設定されて販売されている事が多いです。
※弊社でも実際に0.5%以上高い利回りの設定としております。

なぜ利回りに差が生まれるのか、それは建築に対する利益を不動産業者がとっておらず、また建築時のストレスも投資家様が負担することになります。
（こちらは深い話になりますので、また別記事で解説させて頂きます）

とにかく、新築で完成されたアパートを購入するよりも、土地を買って自分で建てた方が高利回りで運用できる事になります。

プラン付きの土地を購入するメリット5選

土地から自分で建てるのがオススメとお伝えしましたが、それならまずは安い土地を探し回るのが得策では？と思われるかもしれません。

ただ前述の通り、相当な知識や不動産業者・建築会社・設計士などとの深いつながりが必要となり、一般的な投資家様には相当高いハードルやリスクがございます。

そこで、プラン付きの土地を購入するメリット5選をご紹介します。

①時間と手間の削減

〇土地探しと建築計画の同時進行
土地を探す段階で、すでにアパートの建築プランがセットになっているため、土地探しと同時に建物の計画も進められます。
これにより、土地購入後に改めて建築会社を選定し、プランを練る手間と時間を省けます。
〇スムーズな事業開始
計画が明確になっているため、金融機関への融資申請もスムーズに進めやすく、事業開始までの期間を短縮できます。

②事業計画の明確化と安心感

〇具体的な収支計画
提示されているプランには、想定される家賃収入、建築費、運営費など、具体的な収支シミュレーションが含まれております。これにより、購入前に事業の採算性をある程度把握でき、経営のイメージが付きやすくなります。
〇リスクの軽減
不明瞭な点が多い状態でアパート経営を始めるよりも、事前に計画が立てられていることで、予期せぬトラブルやリスクを軽減できる可能性が高まります。

③融資の受けやすさ

〇金融機関は、明確な事業計画が提示されている物件に対して、融資を出しやすい傾向があります。
プラン付きの土地であれば、建築費用や収支の見込みが事前に示されているため、金融機関からの評価も高まりやすくなります。

④効率的な投資

〇土地と建物の両方を効率的に計画できるため、無駄な投資を抑え、より効率的なアパート経営を目指せます。

⑤自由なプラン・満足感

〇新築でアパートを建築するので、
「外壁はこんな色が良いな」
「部屋の仕上がりはこんなイメージにしたいな」
「こうゆう設備を入れたら入居者が喜んでくれるかな」
など、建築会社と相談しながら自分だけのアパートが企画できます。

単に収支の計算だけでなく、アパートオーナーとしての所有欲を満たすこともできます。

まとめ

弊社では、建築マネジメントから管理業務の受託まで、オーナー様の負担軽減のためワンストップサービスもご提供しております。

アパート企画では、3階建ての木造と4階建ての鉄骨造を得意としており、投資家様のご希望に寄り添った商品をご提案させて頂いております。

近年、「新築・築浅」におけるアパート経営の利回りは低下傾向にあります。

そうした中で、プラン付きの土地であれば経営における計画性と効率性を高めることができるため、結果的に「より高い利回りを目指せる可能性」を秘めています。

◆土地から新築アパートをご検討中の方は、ぜひＰＬＡＮＩＮＶＥＳＴまでご相談ください！

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