不動産投資における出口戦略の重要性 | PLANINVESTの不動産コラム

不動産投資における出口戦略の重要性

萩原

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不動産投資における出口戦略の重要性

不動産投資では「出口戦略が重要」と言われています。出口戦略とは、つまりは売却計画のことです。
購入計画と同じくらい大切だと言われる「戦略」とは具体的にはどのようなものなのでしょうか。今回は不動産投資の出口戦略について見ていきたいと思います。

出口戦略が重要な訳

そもそも、なぜ出口戦略は重要なのでしょうか。
それは、不動産投資の成否は売却して初めて確定するからです。
物件購入後、毎月着実に利益を出している期間に、売却について深く考えることが出来る方は少数で、「この投資は成功だ」と思われている方が多数です。
しかし、物件は年々老朽化します。管理費や修繕費は増えていき、設定家賃を下げなければ入居者を獲得出来なくなってきます。
家賃の滞納や、長期間にわたる空室のリスクもあります。
いざ売りたいと思っても買い手がつかなければ、最終的に二束三文で売却する事になってしまう可能性まであるのです。
どんなに現在の運用が順調であっても、それはあくまで過程であり、売却するまではその投資が成功か失敗かはわかりません。
成功させるには最適な時期に売却する必要がありますし、そのための出口戦略と言えます。

成功へのポイント

・購入してからでは遅い?
まず、安く物件を仕入れることができれば売却益を得られるチャンスが広がります。
同じ物件を同じ期間所有しても仕入れ価格が異なれば「売却益が出た」「売却損が出た」と180度違う結果が出る可能性もあります。
それを踏まえた上で、出口戦略は物件購入後ではなく、物件購入前から考えておくのがベストです。
なぜなら、購入してからでは変えられない要素が多いからです。
その物件を購入するかどうかを検討する際に、「いつ、どうやって、いくらで売却できそうか」を考えて、それを判断材料としたうえで物件を購入しなければなりません。
当然ですが、物件は場所を動かせませんし築年数も増えていくばかりです。金融機関から借りる金額や金利も決まりますし、設定家賃も一定期間は動かせません。利回りやキャッシュフローが変わらない中、購入してから出口戦略を検討して万が一「この物件では売却計画を立てるのは難しい」となってしまえば、もう取り返しがつきません。
物件の売却価格は主にエリアや築年数の他、 月々の収支内容などによって決まりますので、物件選びの時点で既に「出口戦略が始まっている」と言えるでしょう。

売却のタイミングを見極める


売却価格だけで見れば、通常は築年数が浅い方が高く売れるので、購入したタイミングが最も高く売れるタイミングです。年数が経過するにつれ、物件の価値は下がっていきます。その価値下落分よりも年間家賃収入が大きければ、合計ではプラスになります。物件価値の下落率は新築から3年間が最も大きく、15~20年で落ち着きます。そのため、家賃収入がどのように変わっていくのか、つまり家賃設定はどのように下がっていくのかについてよく考えていけば、売却のタイミングを想定することができます。
家賃相場や物件価値の変化の調査は本当に大変なので、やはり信頼できる不動産会社や担当を見つけて相談した方がよいでしょう。

・市場が好況のときに売り抜ける
物件を高値で売却したいのであれば不動産市場が好況のタイミングのほうが有利です。例えば金融機関が不動産投資の融資に積極的な時期は、買い手も増えるため、相場が高騰しやすいといわれています。

・譲渡税の税率変化
譲渡税は、物件所有期間が5年超だと約20%なのですが、5年以下だと約39%となります。短期売却を考えている場合はこの点も意識しておきましょう。

・大規模修繕の時期
大規模修繕では多額の支出が発生しますので、その前にうまく売却することができれば、大きな支出を抑えることができます。
最良のタイミングで売却するために、大規模修繕の予定はしっかりと確認しておきましょう。

買い手がつきやすい物件を購入する


あらかじめ、売却時に買い手がつきやすそうな、好立地で一般的な間取りの物件を購入することも大切です。
好立地とは、賃貸需要が大きく下がる可能性が低く、売却時にもその条件が維持されていることが多い都心部の駅近です。
地方物件の場合、需要が変わっていたり人口が減っていたりするリスクがあります。
また、1Kや1R、1LDKといった一般的な間取りは入居者が見つかりやすいので、投資家に人気があります。

リフォームしてからの売却?


築年数が古くなってきた時に、リフォームをすれば高く売れるのでは?と考える方もいるでしょう。
もちろんリフォームしたほうが売却価格は上がりますが、リフォーム費用分以上に高く売れるかは別です。
むしろその逆のケースの方が多いかもしれません。
それだけでは無く、リフォームは空室期間に行うことになるので、その間は家賃収入が止まります。それらを加味したうえで、リフォームしたほうが得するのかしっかりと検討する必要があります。

まとめ


ここまで書いてきた通り、不動産投資における出口戦略とは、所有物件を売却して利益(損失)確定させることでした。
つまり売却してみなければ「その不動産投資が本当に成功したか」は分からないのです。だからこそ購入時・運用中・売却前に出口戦略を描くことが重要なのです。

株式会社PLANINVESTでは出口戦略を含めた購入相談から、現在所有されている物件の売却まで幅広く無料相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。

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