不動産投資の成否を分ける【賃料】について | PLANINVESTの不動産コラム

不動産投資の成否を分ける【賃料】について

藤﨑

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不動産投資の成否を分ける【賃料】について

不動産投資において、最も重要な要素の1つが賃料だということは、皆さんご理解頂けているのではないでしょうか。
また、売却をする際にも、その物件の賃料が売買価格に大きな影響をあたえます。
1Rや1Kなどの単身者向け物件が中心の投資用不動産は、「収益還元法」という方法を用いて売買価格を算出します。
収益還元法は、その物件の賃料や管理費、修繕積立金などの収支を元に価格を算出するため、例えば同じマンションの同じ階、同じ間取りのお部屋でも、月々の収支が異なれば売買価格もかわってきてしまうのです。

今回は、不動産投資において運用時にも売却時にも、その投資の成否のカギを握る賃料が、どのようにして算出されているのか、いくらくらいに設定すればいいのか、という点について解説いたします。

賃料の査定方法について

賃料の査定方法についてですが、実は厳密なルールはありません。

多くの不動産管理会社は、レインズやatbbなどの宅建業者のみ閲覧できる不動産情報サイトを利用して、近隣の類似物件の取引事例や募集事例を抽出し、比較を行った上で物件所在地の相場を調べます。
基準となる平均賃料や坪単価を算出した後、
・周辺環境
・築年数
・階数
・面積
・構造
・立地
・設備
・日当たりや眺望
など、様々な点を考慮して賃料を設定していきます。

周辺環境に関しては駅までの距離だけでなく、スーパーやコンビニ、病院や銀行までの距離も賃料を設定する際の重要な要素になります。
駅から近く利便性の高い物件は近隣の賃料相場より高めとなりますし、駅から近い物件でも周辺の環境によっては賃料設定を下げることもあります。

階数に関しても、基本的には高い階数の方が賃料は高くなりますが、エレベーターのない物件の場合だと、上層階でも賃料を低く設定しないと入居者がつかないなどの問題も生じる為、一概に上の階だから高く設定すればいい、というわけではありません。

オートロックや防犯カメラなど、セキュリティーのしっかりしている物件は女性に人気がありますし、最近では宅配ボックスやインターネット無料などの設備も広く普及してきたため、それらの設備の有無も賃料を設定するうえでの判断基準の1つとなります。

また、専有部分だけでなく共用部分に関しても、清掃などの管理が行き届いていると内見時に好印象を与えることができ、入居者がつきやすくなるため、賃料を設定する際の判断材料になります。

このように、さまざまな点を考慮して賃料は算出されているのです。

いくらに設定するのがいいのか

賃貸経営では、適正な賃料の設定が重要で、高すぎれば空室が埋まらず、安すぎれば賃貸経営の効率が下がります。
そして不動産を賃貸で運用する場合、もっとも重要なのが「いかに空室期間をつくらないか」ということです。

たとえば毎月のローンの支払いが10万円、手残りの賃料収入が11万円だった場合、ひと月あたり1万円、年間で12万円のプラス収支となります。
しかし、もし入居者の退去後にたった2カ月の空室期間ができてしまった場合は、年間10万円のマイナス収支へと一転してしまいます。

その後に前回と同じ条件で入居者さんがついたとしても、空室期間2ヵ月分のマイナスを取り戻すのに、10カ月もの期間がかかってしまうのです。
物件を賃貸で運用していく上で発生する、設備の故障や経年劣化による修理・修繕費用などの急な出費も考慮すると、いかに空室期間中にうまれるマイナスが不動産投資においてリスクが高いか、おわかりいただけたでしょうか。

欲張って相場よりも高めに賃料を設定して空室期間を長く作るより、適正な賃料に設定して空室期間をなくす方が、はるかに効率よく賃料収入が得られるのです。

まとめ

賃料設定は、不動産投資において要であり、成功を左右するカギのようなものでもあります。
そして適切な賃料に設定することが、賃貸経営で成功をおさめるための1番の近道となるのです。

現在ではSUUMOなどの不動産情報サイトの発展により、不動産業者でなくても簡単に様々な物件を検索することができるようになっています。
賃貸物件を探しているほとんどの方が、不動産情報サイトを通してある程度の相場観を身につけているのです。

賃料の設定をする上で、オーナー様によっては理想と現実に差がうまれることもありますが、設備の導入やフリーレントをつけるなど、付加価値をつけないかぎり相場以上の賃料で入居者が決まる、ということは考えにくいのです。
時間をかければ入居者がみつかる可能性もありますが、空室期間が長引くリスクを考えると、得策とは言えません。

適切な賃料設定を行い、空室期間をできる限り短くすることが、不動産投資においてなによりも大切なのです。

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