借地権付き区分マンションの売買!? | PLANINVESTの不動産コラム

借地権付き区分マンションの売買!?

坂本 駿

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借地権付き区分マンションの売買!?

不動産の売買において「借地権付き建物」という言葉をよく耳にします。
借地権は細かく種類が分かれており、その本質を知らないとトラブルに見舞われてしまうかもしれません。
今回は実際に弊社でお取り扱いさせて頂いた借地権付きの区分マンションを売却していくうえでの基本的な知識と借地権付き区分マンションの売却方法など、知っておいて損にならないお得な情報をご紹介していきます。

借地権とは

通常、家を建てようと思った際には、自分が購入などして所有している土地の上に自分が所有する建物を建築します。土地を購入するほどの資金がない場合や、欲しいと思っているエリアに土地がない場合に、他人の土地を借りて建物を建てることがあります。つまり、借地権とは、単に「土地を借りること」ではなく、建物を所有する目的で他人の持っている土地を借りて利用する権利のことです。

借地権の種類

1.普通借地権
・契約期限は決まっているが、更新することにより半永久的に借りることが可能。存続期間は構造に関係なく当初30年、合意の上の更新なら1回目は20年、以降は10年となっている。

2.定期借地権(一般的借地権)
・定期借地権付き一戸建て、定期借地権付きマンションともに住宅用として土地を賃借する。契約期間は50年以上。更新はなく契約終了後は更地にして返還。

3.事業用定期借地権
・事業用(店舗や商業施設等)で土地を借りる場合のもの。契約期間は10年以上50年未満(2008年1月1日の法改正以前は10年以上20年以下)。契約終了後は更地にして返還する。

4.建物譲渡特約付借地権
・契約から土地所有者が建物を相当の対価で買い取る決まりがある。契約期間は、30年以上

5.一時使用目的の借地権
・工事の仮設事務所やプレハブ倉庫等で一時的に土地を借りる。

借地権が賃借権のマンションの場合

【譲渡承諾】
マンションを売却する場合、地主の承諾を得なければなりません。
断で売却してしまうと、借地としての契約そのものを解除される恐れもあるため注意が必要です。

【抵当権設定承諾】
現金で売買する場合は関係ありませんが、多くの場合金融機関から住宅ローンなどを借りて購入します。
その際、金融機関は対象物件の建物に抵当権などの担保を付けて融資をします。
借地権の場合、ほとんどの金融機関は建物に抵当権を設定することの地主からの承諾書を要求し、そこに地主の印鑑証明書付きの実印押印を求めてきます。

【譲渡承諾】
地主の承諾なしでご売却できます。

【抵当権設定】
地主の承諾なく地上権に抵当権の設定が出来ます。

借地権付き建物のメリット

・土地の固定資産税、都市計画税の負担がいらない (地代で負担していることにはなる)
・土地の評価を出さない分、早く売却できる
・土地が利便性や立地条件の良い場所にあることが多い
・借地権付きの建物を購入する場合、所有権付きより安く手に入る

借地権付き建物のデメリット

・地代の負担がある
・所有物ではない
・売却価格が安くなる
・買主を見つけるのが困難
・建物を売却する際には地主の承諾がいる(譲渡承諾料が必要)
・借地権は第三者に売却するのがむずかしい

まとめ

借地権付きの区分マンションの売却の場合は、安く購入できるメリットの反対に
通常の所有権に比べると売却価格も安くなってしまい、取り扱いが難しくなるため、買主様が見つかりにくく頭を抱えられているオーナー様も少なくは御座いません。
そんな中でもPLANINVESTは少しでも高く売却して頂けるよう、多数の買主様がいらっしゃいますので、借地権付き区分マンションの売却でお悩みの方は、是非、一度PLANINVESTにご相談ください。

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「心からのあたたかい応対」が私のモットーです。お客さまと同じ立場に立ち、ベストなご提案ができるように一生懸命お手伝いさせて頂きます。また、お客さまにはそれぞれ譲れないところがあると思います。その想いを一つ一つ大切にし、お客さま目線に立って最良なご提案をいたします。私もお客さまと共に想いを込めてご相談・お手伝いさせていただきますので、宜しくお願いいたします。

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