共同担保物件の売却 | PLANINVESTの不動産コラム

共同担保物件の売却

毛塚 翔

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共同担保物件の売却

不動産をご所有されている方は、金融機関から融資を受けているケースが多いと思います。
金融機関は、不動産を担保にとり、仮に返済が滞ってしまったら担保不動産を取得し、それを売却することによって貸し付けた金銭を回収します。
ご所有物件を売却する際は、金融機関に借り入れ金額を返済し、担保を抹消する必要があり、それがスムーズに行えないとトラブルにもなりかねません。
今回は、不動産売買がスムーズに行えない可能性がある「共同担保物件」についてご説明します。

そもそも共同担保とは?

債権(借金)の担保として、複数の土地建物に対して担保(抵当権)を設定することです。
土地とその土地に建っている建物に対して共同担保を設定するのが最も一般的です。
不動産投資を行っている方は、一つの不動産では担保価値が足りず、借りたい金額が融資してもらえない場合所有している他の不動産に共同担保を設定して、融資額を大きくして借入をしやすくするケースが多いかと思います。
※例えば・・・
5,000万円借りたいのに、不動産Aだけでは担保価値が3,000万円しかない。という場合には、2,000万円の担保価値がある不動産Bと共同担保にすることで、借入が可能となります。

共同担保のメリット・デメリット

まず、債権者(貸す側)のメリットですが、不動産価値が変動・下落して、担保評価が不足する(担保割れ)場合のリスクを分散させ軽減させることができます。複数の不動産を担保にすることで、1つの担保不動産が担保割れを起こしても、その影響を一部に留めることができるので、債権者は共同担保を設定します。
一方で、債務者(借りる側) のメリットは、1つの不動産では担保価値が不十分であっても、2つ以上の不動産の担保とすることで希望の額を借り入れすることができるのが、最大のメリットでしょう。
ただし、共同担保にすることにより、それぞれの不動産の流動性が下がる点はデメリットだと言えます。
債務を完済できれば共同担保の抹消ができますが、共同担保は、2つもしくはそれ以上の不動産を共に担保とすることで、借り入れが出来ているため残債がある限り、どちらか一方を「売る」というのが難しくなります。

共同担保の不動産を売却する際の注意点

共同担保が設定されている不動産の売買をする場合は、目的の不動産への対応だけでは取引を進められないことがよくあります。
目的物件だけではなく、共同担保になっている別の不動産についても担保評価の試算をする必要があるのです。
また、共同担保から1つの不動産を外すことで担保割れを起こしてしまう場合には、新たな資産で担保の追加が必要となります。
そのような場合、債権者である金融機関と担保抹消について相談しないといけません。

まとめ

共同担保を設定した場合、基本的に債務の全額返済と同時に担保は抹消されます。いずれか一つの不動産だけ抵当権を抹消するのは難しいですが、債権者が引き続き抵当権を設定する不動産の担保価値だけで充分と判断すれば、完済しないでも、債権者はいずれかの不動産の抵当権を抹消をしてくれる可能性もあります。債権者の判断によって、担保が抹消されるか決まるため、売買の話を先行でしていて、最終的に担保外せませんというトラブルを防ぐために、共同担保の物件を売却する際は、不動産会社などの専門家に相談するといいでしょう。

最後に

共同担保物件の売買をご検討中の方、不動産投資に関するお悩みや不安がある方は、まずはPLANINVESTにお気軽にお問い合わせ下さい。経験豊富なスタッフが最良なご提案をさせて頂きます。些細なことでもご相談お待ちしております。

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