管理を大切にし、質を高めよう! | PLANINVESTの不動産コラム

管理を大切にし、質を高めよう!

毛塚 翔

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管理を大切にし、質を高めよう!

マンションを購入してから将来にわたり、住まいとして住み心地の良さが守られるのか、資産としての価値が守られ向上させられるのか、管理の質が問われる時代になってきました。不動産管理の理解を深め、より良い状態を長く保てるように努力しましょう!

マンションを購入すると管理組合員になります

管理組合を一言でいうと。「大家さんの集まり」マンションオーナーの団体です。一軒家を購入すると、その建物と土地は全て買主の所有物となりますが、マンションを購入する場合、買主が所有するのは①買主の部屋②共有部分の持分割合です。管理組合は、所有者全員でマンションの共有部分を管理・運営していくための団体であり、個々の部屋の使い方や禁止事項を定めたり、室内設備の点検を実施するなどの影響力を持ちます。

例えば、ある部屋で過度な生活音を出したり、火災や水漏れ事故を起こしたり部屋を店舗や民泊に転用するなどした場合、近隣の住戸だけでなくマンション全体に悪影響を及ぼす恐れがあります。そのような被害を事前に防ぐよう対処し、マンション全体の資産価値を守るために機能するのが管理組合です。

建物管理会社とは

管理組合が行うべき細かな実務を依頼する、外部のパートナー会社のことです。区分所有者から管理費を毎月徴収し、業務を行います。

業務内容は、

  • 管理人の派遣や清掃
  • 理事会の運営補助
  • 会計
  • 各種設備のメンテナンス
  • セキュリティ
  • 植栽の刈り込み、などです。 

賃貸の管理会社とは

オーナー様でもよく勘違いされているのが、建物の管理と賃貸の管理です。建物の管理は、前述のようにマンションの共有部分の管理業務を行なってくれます。毎月、管理費と修繕積立金をお支払いして、建物全体の資産価値を守ってもらっています。賃貸の管理は、販売会社さんがそのまま賃貸の管理をされている場合が多く所有しているお部屋の管理を任せている会社のことを言います。

業務内容は、

  • 賃料の集金代行
  • 新入居者の募集
  • 更新時期の対応
  • 退去後のクリーニングの手配、などです。

管理の良し悪しは売買にも影響する?

投資用物件の場合、管理の部分を重要視されないオーナー様も多いです。しかし、物件の管理状況が悪いと入居者がつかない、近隣相場よりも安い賃料になる、オーナーは月々の収支が悪くなる、利回りが悪くなる、高く売れないという悪循環を生みます。エントランスやエレベーター内に騒音やゴミ出しに関する注意の張り紙がたくさん貼ってある物件に住みたいですか?入居後のトラブルが見える物件より、管理が行き届いている物件に住みたいですよね。

収益不動産は、月々の収支が売買価格に影響しますので、
マンションの管理状況を良くし、1000円でも高く賃料をつけた方が高く売れます。逆に言うと、1000円でも高く賃料を付けれるように努力をしないといけません。

まとめ

100世帯のマンションを一部屋購入すれば、部屋以外の部分の価値向上については自分以外の99名の区分所有者と運命共同体になります。ですから、自分一人が気をつけていても他の所有者の方も同じ気持ちではないと物件の資産価値は守られません。

逆に、適切に管理されたマンションは、同じ立地や築年数の近隣マンションに比べて差別化できる時代になってきました。区分所有者同士がチームワークを持ってマンションの将来を語り合い、一つづつ実行にうつすことで、マンションの資産価値を高めていき、結果、良い不動産運用・良い売却出口に導かれていきます。

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