譲渡所得税を理解しよう! | PLANINVESTの不動産コラム

譲渡所得税を理解しよう!

毛塚 翔

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譲渡所得税を理解しよう!

不動産を売却する際、オーナー様から一番多い相談が売却した際にかかる税金についてです。「マンション売ったら、いくら税金もっていかれるの?」「短期譲渡っていつまで?」不動産を売却すると高い税金がかかると思っていませんか?その誤解のせいで、売り時を逃す方もいます。そもそも譲渡所得税は何に対してかかる税金なのか?そんな悩みを今回勉強していきましょう!

短期譲渡と長期譲渡

譲渡所得税の税率は所有期間により、二つに分かれます。(※所有期間は譲渡した年の1月1日現在で何年経過しているかで計算します。)

短期譲渡

所有期間:五年以下の物件
(物件取得してからお正月を迎えたのが六回未満の場合)
税率:39%(所得税30% + 住民税9%)

長期譲渡

所有期間:五年を超える物件
(物件取得してから、六回以上お正月を迎えた場合)
税率:20%(所得税15% + 住民税5%)

課税対象は?

こちらが特に皆さん勘違いされやすい点です。売買代金に対して課税されると思われている方が多いのですが、譲渡所得税は「売却益」に対して課税されます。ですので、売却益が出なければ譲渡所得税はかかりません。逆に言えば、譲渡所得税が課税される方は売却益が出るほどいい運用をしたということです。区分マンションを売却された方で、売却益が出る方はほとんどいませんので、売却益が出て譲渡所得税を支払うということは、かなり良い不動産投資を行ったと自慢できることです。

売却益とは?

「不動産譲渡金額」-「不動産取得金額」=『売却益』

※不動産譲渡金額には、売却時の仲介手数料や印紙代などを含みます。
※不動産取得金額には、購入時の初期費用やこれまでのリフォーム費用などを含みます。
(注)既に「不動産所得」に計上しているものは含まない

例えば・・・

購入金額:2100万円
購入時の初期費用:80万円
リフォーム費:20万円
売却金額:2400万円
売却時の仲介手数料:80万円
(2400-80)-(2100+80+20)=120万円
※ここの計算式がマイナスになれば譲渡所得税はかかりません
(注)減価償却をされている場合、簿価で計算します。

【長期譲渡の場合】120×0.2=24万円
【短期譲渡の場合】120×0.39=46.8万円
上記の金額が譲渡所得税となり、申告し納税しないといけません。

税金に関しては税理士さんの専任業務です

オーナー様によって、減価償却の方法・確定申告、今までの運用方法によっても課税対象は異なりますので、実際に不動産を売却して税金がかかるか、かからないかは税理士さんにご確認ください。

まとめ

不動産を売却する際には、譲渡所得税の他にも消費税課税事業者の方は、消費税がかかる場合がございます。二年前に課税売上高が1000万円を超えていた場合には、今年一年間は消費税課税事業者となります。譲渡所得税がかかっても、このまま持ち続けるより売却した方がいい方、消費税がかかるなら、まだ持ち続けた方がいい方、オーナー様によって様々です。現在の不動産市況、これからの不動産の動向等を理解し、出口戦略を計画していきましょう。

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