「旧耐震」物件の投資に潜むリスク

2023年9月に起きたモロッコ地震。
住宅被害は5万棟を超え、3,000人ほどの方が亡くなりました。
モロッコ地震で問題となったのが、住宅の耐震性です。
目立った被害が見られない新市街地に比べて、古い建物の多く残る旧市街地では倒壊・崩落など大きな建物被害が起こりました。
2016年に起きた熊本地震でも耐震性の低い住宅で倒壊が多く見られるなど、改めて耐震性能の重要性が見直されています。

物件購入の際にぜひ気を付けたい耐震性能について、また築古物件や旧耐震物件を購入時に気を付けたいポイントについて、改めて見ていきましょう。

耐震基準には「旧耐震」と「新耐震」がある

建物の地震に耐える力・性能を表すのが「耐震基準」。建物を設計・建築する際に最も重要な基準です。
1981年の建築基準法改正により「旧耐震基準（旧耐震）」と「新耐震基準（新耐震）」に分かれます。

旧耐震基準とは？
1981年5月31日までに建築確認申請を受けた建物は「旧耐震基準」の物件です。
｢震度5強程度の揺れで倒壊・崩壊しないこと｣と設定されています。

新耐震基準とは？
1981年6月1日以後に建築確認申請を受けた建物は「新耐震基準」の物件です。
1978年、仙台市を中心に震度5を観測した「宮城県沖地震」において、住宅の全半壊4,385戸という大きな被害が出たことを機に建築基準法が見直されました。
基準は｢中地震では軽微なひび割れ程度の損傷にとどめ、震度6程度の大規模な地震で建物の倒壊や損傷を受けないこと｣。つまり震度6強～7程度の揺れでも倒壊・崩壊しないことが基準となっています。
2023年時点の建築基準法は「新耐震基準」のまま変わっていません。

築古・旧耐震物件購入時に気を付けたい7つのポイント

耐震補強が必要な場合がある
築古物件の場合、旧耐震基準で耐震性能が不十分なケースが多いです。
戸建ての場合は、第三者による耐震診断を行い、耐震補強工事をするのが理想でしょう。
2023年時点で一般的な住宅に耐震診断は義務付けられていません。
しかし先述の通り、政府は2030年までに住宅においても耐震化率100％を目指しています。
コストはかかりますが、国や自治体の補助金を利用し、入居者の安全のためにオーナーとして可能な限り対応する必要があるでしょう。

融資を受けるのが難しい
金融機関において、旧耐震物件や耐震性能が不十分な物件は担保評価額が低く、ローン審査に通らないケースがあります。

旧耐震ほどの築古物件は、評価が低いために安く売られるケースが多く現金購入者が多いですが、融資を受けて購入したい方は注意が必要です。

物件の瑕疵の見極めが難しい
築年数の進んだ物件では、購入前の下見段階で素人では把握しきれない破損や不具合があるケースが多いです。
特に水回りや躯体などの判断は難しいでしょう。
専門の事業者に依頼することも可能ですが、その分コストがかかります。
また築古物件の場合、契約不適合責任（瑕疵担保責任）は免責されるケースが多いです。
購入後に瑕疵に気付いたとしても高額な修繕費を自己負担するか、最悪の場合修復不可となることもあります。

修繕・リフォーム費用が高額になりやすい
物件価格自体が格安であっても、その後の修繕やリフォーム、リノベーションに費用と手間がかかります。
DIYでオーナー自ら行えばコストを抑えられますが、知識や経験が必要でしょう。

修繕・リフォームのノウハウが必要
どの程度の修繕が必要か、どこをリフォームすべきかを適切に判断するには知識や経験、ノウハウが必要です。
費用をかけすぎると利回りが下がりますし、リフォームが不十分だと物件の付加価値が付かず、入居者確保が難しくなるリスクがあります。
入居後のクレームにつながるケースもあり、費用対効果の判断が難しいでしょう。

火災保険に入れないことも
築古物件の場合、火災保険の加入を断られたり、一部劣化の進んでいる箇所を保険の対象外とされたりするケースがあります。加入が認められても、保険料が割高になることも多いです。
そもそも経年劣化による雨漏りや損害は保険の対象外となるため注意しましょう。

地震保険においても、旧耐震かつ耐震工事がなされていない物件の場合、加入は可能なものの割高になるケースが多いです。

出口戦略を明確に
先述の通り築古物件には融資が付きにくいため、買い手が付きにくく、取れる出口戦略が限られてきます。
そのため購入前から出口をしっかり考えておかなければなりません。

考えられる出口戦略としては、
・そのまま売却する
・更地にして売却する
・不動産会社に売却する
・売却はせずに最後まで保有し続ける
などが考えられます。

ただし築古物件には、建築制限や接道義務の関係で一度取り壊したら再建築ができない「再建築不可物件」も多いです。
その場合、更地にして新築することはできず、売却も難しい可能性があることに注意しましょう。

まとめ

地震大国である日本においては、住宅の耐震性能は非常に重要視すべきポイントです。
物件選択の際には、設備や立地だけでなく耐震性能についても目を向けてみましょう。

築古物件投資は、物件価格が安いことから着手しやすい手法に思えますが、気を付けなければならないポイントがたくさんあります。
それらをしっかり検討したうえで、高利回りが期待できる築古物件投資にチャレンジしてみましょう。

プランインベストでは築古物件や旧耐震であっても買取り、仲介での売却が可能です。
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