【普通借家契約】と【定期借家契約】の違い

賃貸経営をする上で非常に重要な借家契約ですが、
賃貸経営を行う上で、借家契約の種類は非常に重要なポイントになります。
普通借家と定期借家、2種類あることは何となく知っている。
という方は多いと思いますが、その違いを説明できるかというと、意外に難しいのではないでしょうか。
今回は2つの借家契約の違いについて、解説していきたいと思います。

借家契約（賃貸借家契約）について

まず初めに借家契約をした場合に賃借人は、借地借家法によって保護される事になります。
このため賃貸人は、一度、借地借家法が適用される普通借家契約を締結した場合、
契約後に、個人都合で契約を終了させたいと思っても、簡単に賃借人に明け渡しを求めることはできません。

たとえ契約書に、契約期間を定めていた場合でも契約期間満了時期の最低6か月前には
更新拒絶通知を出さなければなりません。またこれらの通知にあたっては、
法律上の「正当事由」が必須になってきます。
「正当事由」があっても裁判所に必ず認めてもらえるというわけではありません。
「正当事由」が十分であっても一定の立退料を支払わなければならない場合もあります。
　
最近の首都圏内での立ち退き請求事案では、昨今の不動産価格の高騰により、
立退料額が高額化する傾向もあり、賃貸人にとってはとても悩ましいところです。
※今回はサブリース契約のケースと多少違う部分がありますので、詳しくはこちらを参考にしてください。

普通借家契約とは？

一般的な不動産賃貸で利用される賃貸借契約です。通常の建物賃貸借契約を意味する形で「普通」という言葉が使われています。
契約期間は一般的には2年で設定されることが多いです。
期間満了後も借主が希望すれば契約は更新されるため、住み続けることが可能になります。
借主が保護される契約形態であるため、前述したとおりですが貸主からの一方的な都合で退去させることは出来ません。
普通借家契約の場合、貸主側の都合で契約期間を定められますが、借主が希望する限り更新を拒むことができません。
そのため、貸主側が短期間で退去してほしい場合には、適していません。

定期借家契約とは？

正式名称を定期建物賃貸借契約といい、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約のことです。契約の更新がないため、契約期間が満了すると借主は退去しなくてはなりません。ただし、貸主と借主の双方が合意すれば、期間満了後の再契約は可能です。
定期借家契約の場合、貸主側が契約期間を定められるため、普通借家契約に比べ割安な家賃で設定されることも多いです。
貸主側は定めた期間で借主に退去してもらえるため、「一時的に不在となる物件を賃貸に出す」「現在空き家の実家を自分が住むまで賃貸に出す」といった要所要所での運用が可能となります。

定期借家契約と普通借家契約の主な違い

■契約の更新
定期借家契約は期間満了で契約が終了します。
貸主と借主の双方で合意できた場合のみ再契約が可能なので、
借主が住み続けたいと思っても、貸主が再契約を認めなければ退去する必要があります。
一方で、普通借家契約は借主が希望する限り、契約を更新し、住み続けることが可能です。「建物に問題がある」、「借主が契約違反」などの正当事由がない限り、貸主は契約更新を拒絶できません。

■賃料の増減額請求権
現在支払っている賃料、または受け取っている家賃が賃料相場と比較して不相当となった場合に、賃貸借契約の相手方に対して家賃の減額、増額を請求できる権利です。
賃料相場は、景気動向などによって変動します。そのため、同じ物件に長く住んでいると、入居時に定めた家賃が賃料相場と合わなくなることがあります。
普通借家契約と定期借家契約ともに、原則として賃料の増減額請求権が認められます。
ただし、定期借家契約は賃料の増減額請求権を排除する特約を定めることが可能です。
（借地借家法第38条）
一方で、普通借家契約は賃料の増減額請求権を排除する特約は無効ですが、
家賃を増額しないことについての特約のみ認められます。（借地借家法第32条）

■契約方法や説明
普通借家契約を締結する場合、口頭でも可能ですが、定期借家契約は公正証書などの書面で行う必要があります。
また、定期借家契約は賃貸借契約書とは別に、契約の更新がないことを書面で交付して説明しなくてはなりません。

■契約期間や通知義務
普通借家契約は1年以上で設定する必要があります。1年未満の賃貸借契約の場合は、
期間の定めのない賃貸借とみなされます。一方で、定期借家契約は契約期間に制限がなく、1年未満の契約も有効となります。
1年以上の定期借家契約の場合、貸主は契約期間満了の1年から6ヵ月前までに借主に対して契約終了を通知する義務があります。通知をしない場合、貸主は契約終了を借主に対抗できません。借主は、通知の日から6ヵ月を経過するまでは同条件で住み続ける事が出来ます。

■中途解約
普通借家契約では、契約書で定められた予告期間を守れば中途解約が可能で、
違約金が発生しないのが一般的ですが、特約で条件を追加することも可能です。
一方、定期借家契約は原則として中途解約ができません。
満了前に退去すると残り期間の家賃を請求することもできますが、
やむを得ない事情がある場合に限り、認められることもあります。

まとめ

普通借家契約は更新、中途解約はいつでもできますが、
定期借家契約は貸主の合意を得られなければ再契約ができず、退去する必要があります。
短期間の場合には家賃を安く設定することで早めに賃借人を決めることが出来ます。
普通借家契約と定期借家契約に絶対的な正解はありませんが、
重要なのは物件をどれぐらい保有するのか、将来、売却や自己使用の可能性があるのか。
といった皆様自身の出口戦略に合わせた契約を選ぶことです。
賃料相場も目まぐるしく動いていますので、その点を何となくではなくしっかりと把握する必要もありますので、困ったときはいつでもプランインベストに相談ください。