アパートを建築するときは「都市計画」をしっかり確認しよう！

仕入開発事業部の高橋です。

PLANINVEST仕入開発事業部では、アパート用地の購入・販売・開発（自社建築）に取り組んでおります。

以前“どんな土地がアパート建築に向いていて、弊社がどんな土地を購入・販売しているのか” “土地からアパート新築一棟投資”のコラムを綴らせて頂きました！

アパート建築に向いている土地とは | 株式会社PLANINVEST（プランインベスト）

【アパート経営】土地から新築一棟投資ってなに？ | 株式会社PLANINVEST（プランインベスト）

今回は、アパート建築する際に確認をする「都市計画」にスポットをあてて解説していきます。

日々、最適なアパート用地を探し回っている弊社の仕入開発事業部ですが、まず確認するのは「都市計画情報」というくらい重要な項目となります！

土地購入から始める新築アパート建築をお考えの方はぜひ覗いていってください。

そもそも都市計画ってなに？

都市計画情報とは、その土地（地域）が将来どのように使われるか、どんなルールがあるかを決めた情報のことです。

簡単に言えば、「そのエリアのまちづくりのルールや方針」です。

アパート建築で確認することとしては、

・どんな建物が建てられるエリアなの？

・建物建築の際に影響となる地域（まちづくり）の決まりはある？

が大事なところとなります。

都市計画は誰が定めている？どこで確認する？

都市計画は、主に国や地方公共団体（都道府県・市区町村）が定めています。

市区町村の役所にいき、都市計画課の窓口や、役所のホームページで確認をすることができます。

なぜ都市計画が大事なの？

都市計画情報を知らずに土地を購入してしまうと・・・

• 将来、家が建てられないエリアだった

• 思っていたより小さい家しか建てられなかった

• 目の前に大きな道路ができる予定だった

• 埋蔵文化財が埋まっていて工事に支障がでた

など、上記の様な問題に直面してしまい、あとから困ってしまう可能性がございます。

つまり、前もって「都市計画情報」を確認しておくことは、不動産の購入には必要不可欠なことなのです。

ちなみに・・

不動産を購入する際は大抵不動産会社さんから、「重要事項の説明」を受けると思い、その中には都市計画による制限が色々記載されています。

ただ、専門用語が並んでおり、ズラズラ説明されてしまうだけになってしまうと思うので、内容をしっかり理解する事が重要となります。

都市計画情報のどこを見れば良い？

ここからは、実務的に都市計画情報の見方を確認します。

※主にアパート用地としてのポイントを重点に開設していきます

画像引用：葛飾区ホームページ かつしか電子まっぷ
※それぞれの役所でひな形や表現が若干違います。

葛飾区 かつしか電子まっぷ － トップページ －

このように地図が都市計画の異なるエリアごとに色分けされています。

そして下には対象エリアの都市計画による規制が記載されています。
「なし」と書いてあるところは「規制がない」という意味になりますので、ある所を確認していきます。

以下、重要なポイントの抜粋です！

・市街化区域or市街化調整区域

→東京23区の土地を調べる場合、基本的に市街化区域です。

もし市街化区域でなく市街化調整区域だとすると、建物の建築ができません。

・用途地域

→住居のエリアや工業・商業のエリアと分類されています。

エリアの特色も把握できますが、建築可能な建物の決まりがあります。

※アパート(共同住宅)はどのエリアでも建てられます（工業専用地域を除く）

・高度地区

→建物の高さの決まりがあります。

北側に向けて建物の屋根が斜めになっているのはこの高度地区の影響の場合もあります。

・日影規制

→建物の高さの決まりがあります。

大きな建物を建てると近隣の日当たりが悪くなってしまいます。日照を確保する為の規制です。

・建ぺい率、容積率

→建物の建築できる面積・階数に影響があります。

・防火地域、準防火地域

→建物の耐火性能の決まりがあります。

ざっくりとした解説ですが「防火地域では木造アパートは建てられない」です。

・都市計画道路

→今後の道路建設も都市計画で決まっています。

全く道路の気配のない住宅地でも、幹線道路を予定している場合もあり、予定地上では建築に制限がでますし、いずれ道路となり用地買収されてしまうリスクも控えています。

・土地区画整理事業

→整っていない土地や道路を整備する（区画整理）エリアです。

場所や面積が変更されたり、清算金（面積等の差で貰うor払う)が発生します。

・地区計画

→特定の地域に対して、建物のルールを細かく定めた「まちづくりの制度」です。

どう考えても4階建ての鉄骨造アパートが建築可能なエリアなのに、地区計画の特別な決まりで建築が出来ないという事もあり、重要なポイントになります。

独自のルールなので予想する事も難しく、しっかり確認が必要です。

・遺跡対象地域

→埋蔵文化財包蔵地といい、地面の下に昔の遺跡や土器などの文化財が埋まっている可能性のある場所です。

もしも建築の際に地中から土器等がでてきてしまうと、工事は中断し役所が発掘調査をする事になります。

アパート建築で融資を使う事も多いので、本格的は発掘調査で1年も工事が止まってしまったらたまったもんではないと思います。

以上が、都市計画情報の重要なポイントになります。

その他にも、「あり」となっている箇所の確認・役所の窓口でしっかりヒアリングする事も大事です。

新築アパート投資を検討されてる方はぜひPLANINVESTまで！

このように、アパート用地の購入には「都市計画」の確認が非常に大事な項目となります。

弊社では東京23区・近郊のアパート用地の購入・販売・開発の実績が多数あり、エリアの都市計画には熟知しております。

本コラムをご覧になられている方の中でも
「新築のアパート投資に興味がある！アパートが建築できる土地を探している！」
「相続した土地があって、これはアパートに向いているのかな？高く買ってくれる所はないかな？」
という方がいらっしゃいましたら、ぜひ弊社 PLANINVEST 仕入開発事業部 高橋までご相談ください。