リースバックのメリット、デメリット

老後資金や住宅ローンの返済、医療費などといった資金が必要な方を中心に、
ここ数年で利用者が増えてきています。
「リースバックという言葉を聞くけど、そもそもどんなデメリットがあるのかよく分からない」
という方も多いのではないのでしょうか。
今回のコラムでは、リースバックのメリット・デメリットについて解説していきます。

リースバック

リースバックとは、不動産売却後も自宅に住み続けることができるサービスのことです。

リースバックするメリット
売却後も自宅に住み続けられる

これは、リースバックの一番の特徴です。
リースバックを利用すれば、家を売却した後も引越す必要がありません。
売却した後もライフスタイルの変化を最小限に抑えられます。
物件の利用形態が所有から賃貸に変わるだけで、転勤や転校の心配もありません。
また、賃貸契約期間の途中で解約することも可能です。

短期間で自宅を現金化できる

売却時に短期間かつ一括でまとまった現金を受け取れます。
また、資金の使い道に制限はなく、住宅ローンの返済や老後資金や事業資金などに
充てることができます。
自宅を売却する場合、一般的には仲介会社を介して買主を探すことになります。
この方法では、実際にお金を手にするまで時間がかかるケースが多いです。
売却が完了するまで、３カ月～半年程度が一般的と言われています。

物件の売却を考えていることを周囲に知られずに済む

仲介による売却では、多くの場合、売却情報をホームページやチラシで広く公開することで買い手を見つけます。
リースバックで不動産会社と直接取引をする場合、売却情報が周囲に公開されることはありません。
そのため、近所の人に物件を売却しようとしていることを知られずに済みます。

ランニングコストを軽減できる

ランニングコストとは、自宅を所有することで定期的に発生する費用を指しています。
リースバックでは、家賃の支払いが加わる代わりに、住宅ローンの返済の他にも
マンションの管理費・修繕積立金や固定資産税・都市計画税などのランニングコストの支払いがなくなります。

リースバックするデメリット
賃貸借期間は無期限ではない

リースバックで売却した後も長く住み続けたいものですが、残念ながらそうはいかない
可能性が高いです。
リースバックでは、２年以内の契約期間で、しかも更新を前提としない「定期賃貸借契約」という
賃貸借契約が多いです。

家賃が相場よりも高い場合がある

リースバックの場合の家賃の決め方は、一般的な賃貸住宅とは大きく異なっています。
リース期間中の年間の家賃は、売却価格の7～13％程度で設定されるケースが多いです。
当然、売却価格が高くなるほど家賃も高くなります。
そのため、周辺地域の相場よりも高い水準の家賃を支払い続ける可能性があります。

売却金額がローンを下回る場合は利用できない（アンダーローン）

リースバックの買取価格が住宅ローンの残債を下回る場合、住宅ローンを完済できないため
住宅ローン融資先の金融機関から抵当権を外す許可をもらえません。
住宅ローンを完済できない状態だと抵当権を外すことができないため
売却することができなくリースバックの利用もできません。
しかしながら、リースバックの買取価格が住宅ローンの残債を下回っていても
不足金額を他の方法で補填できればリースバックの利用は可能です。

まとめ

まずは、何に対してもメリット、デメリットの内容を把握しておくことで
方針を決めていきやすくなり、スムーズに進めていけるとおもいます。
売却を検討される際は価格単独で考えがちになってしまいますが、
抵当権の抹消ができるか否かも確認が必要です。
リースバックについては、次回以降もリバースモーゲージの違いなど様々な内容について
解説していこうと思いますので、 お悩みになられている方、それ以外でも何でもご相談承りますので
お気軽に弊社PLANINVESTへご相談ください。