不動産の『売り時』とは？

投資用不動産を所有されている方が所有物件を売るときには、「急に資金が必要になった」
「先行きが不安だ」「マイナス収支で生活を圧迫しているから」等、そのオーナー様ごとに様々な理由があります。
弊社は投資用マンションに特化した売買仲介業者なので、日々多くのオーナー様から売却のご相談を受けますが、オーナー様の話を聞いていると、運用方法について気にされている方が多いように思います。
しかし、不動産投資の成否を決めるうえで最も重要なのは、入口（購入時）と出口（売却時）です。

今回のコラムでは、投資用不動産の最適な売り時はどのように判断すべきかについて、書いていきたいと思います。

『売り時』を決める三要素

ご所有の投資用不動産の売却時期を決める上で、考慮すべき要素は３つあります。
・第一の要素は『市況』です。これは言わずもがなですね。
常に最新の不動産市況を確認することは、不動産投資を成功させるために必要不可欠です。
しかし、不動産市況に影響を与える要因は多く、すべてを把握して予想するのは困難で、
一番判断が難しい要素でもあります。
私たちプランインベストは、投資用不動産のプロフェッショナルとして適切な売却時期のご提案をさせていただいておりますが、未来のことは誰にもわかりません。
最終的な決断を下すのはオーナー様ご自身なので、日頃からしっかりと不動産市況の動向をチェックしておくと、良い時期を逃しにくくなると思います。

・第二の要素は『物件状況』です。
物件の状況次第で、同じ市況下での売却でも金額に大幅な差がうまれることがあります。
まず確認すべきは『賃貸管理契約の内容』です。
ほとんどのオーナー様は賃貸管理会社に管理を任せていると思います。
その賃貸管理会社との契約内容によっては、売買金額が下がったり、売却時の諸費用が増える等の影響がでることがあります。
契約の種類は賃貸管理会社によって名称が異なりますが、『集金代行（管理委託）契約』
『サブリース契約』などがあります。
この中で、『サブリース契約』を締結されている方は注意が必要です。
サブリース契約の場合、正当事由なしでは契約の解除に応じていただけない事が多く、もし解除ができないとなると、物件を購入される次のオーナー様もその契約内容を引き継ぐ必要があります。
投資用不動産は物件の収益性をもとに売買代金を算出するため、サブリース契約を継承する場合は保証賃料で収支を計算するしかなく、実際の賃料での売却時と比較してほとんどの場合で金額が低くなってしまいます。

また、物件状況として入居者の有無も重要な要素になります。
入居者がいないと収益性の担保が得られないことから、買主側から敬遠されてしまうことがあります。
しかし物件次第では空室の方がより高値を期待できる場合もあるため、一概に空室がダメとも言い切れません。
物件状況として最も注目すべき部分はやはり収支内容になります。
収入である賃料が下がったり、支出である管理費、修繕積立金などが値上げすることによって収支が悪化し、必然的に売買金額も下がってしまいます。
実際、売却時に一番多いトラブルが管理費や修繕積立金の値上げに起因するものです。
また、管理費等の金額が上がってから売買金額に影響がでるわけではなく、建物管理会社が改定の検討に入った段階で影響がでてしまうことがあります。
なので改定が決まった後に動き出しては遅く、改定の検討に入る前に売却をすることが重要です。
しかし、修繕積立金の値上げの時期を正確に読むことは現実的に難しく、長期修繕計画書を見ながら予測を立てて売却時期の検討をするしか方法はありません。

・三要素の最後、第三の要素は『ご自身の状況』です。
あくまで投資としてみた場合、上記の市況と物件状況が良い状態で売却することが望ましく、オーナー様ご自身の事情を考える必要はありません。
しかし、オーナー様の中には、販売会社にいわれるがまま高い金額で物件を購入してしまっている方がたくさんいらっしゃいます。
そのような方の大半は、売却時に残債割れを起こしてしまい、高額な持ち出しをしないと売却ができないという事になります。
そのような場合は、ご自身の資金計画や生活なども考えながら売却計画を立てていく必要があります。
市況や物件状況がいいからと言って無理して売却をしたが為に、ご自身の生活がままならなくなってしまっては元も子もありません。

上記の三要素を精査して売却時期を決めれば、売却で失敗する可能性を低く抑えることができます。

まとめ

今回のコラムでは、不動産投資において非常に重要な売り時についてご説明させていただきました。
私たちプランインベストでは、最適なご売却時期のご提案やそれまでの運用方法など、オーナー様にとってベストなご売却のご提案をさせていただきます。
お気軽にご連絡ください。